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보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저
국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자에게 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 보장하는 최소보장제를 발표하고 10일부터 신청을 받는다. 다만 이는 피해가 확정된 뒤 손실 일부를 메워 주는 사후 구제여서 보증금 전액을 돌려주지는 않는다. 계약 전 등기부등본과 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 위험한 집을 거르는 예방이 여전히 먼저다.
전세 계약, 서류 보는 순서와 단계별 확인법
전세 보증금을 지키는 핵심은 서류를 많이 보는 것이 아니라 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 각 시점에 맞는 항목을 확인하는 데 있다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을, 당일에는 임대인이 진짜 소유자인지와 세금 체납 여부를, 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 세운다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이사 당일 오전에 서두르고, 계약서 특약으로 담보권 설정 금지와 완납증명서 제출을 못 박아 두어야 한다.
계약 전 등기부등본, 세 칸만 제대로 보기
등기사항전부증명서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어 각각 집의 정보와 소유권, 빚을 보여준다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 근저당 채권최고액과 선순위 채권이 보증금을 위협하는 신호다. 선순위 채권과 보증금 합이 시세를 넘지 않는지 확인하고, 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 점검하자.
전세 계약 전 무료 점검, 어디서 받고 뭘 묻나
국토부와 HUG가 2026년 5월부터 전국 8개 전세피해·예방지원센터에서 예비 임차인에게 권리관계 분석과 계약서 검토를 무료로 해주는 안전계약 컨설팅을 시작했고, 대한법률구조공단(132)은 누구나 무료 상담을 받는다. 다만 상담은 계약서와 등기부의 위험을 짚어 줄 뿐, 집주인의 숨은 의도나 빚까지 걸러 주지는 못한다. 등기부 권리관계, 보증보험 가입 가능 여부, 특약 세 가지를 미리 정리해 가고 입주 당일 전입신고와 확정일자는 본인이 챙겨야 한다.
계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만 근저당권은 접수 당일 효력이 생겨, 하루 차이로 대출이 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 표제부·갑구·을구 순으로 소유자, 압류, 근저당 변동을 확인해야 한다. 재발급한 등기부에 새 근저당이나 압류가 보이거나 임대인이 잔금을 재촉하면, 돈을 보내기 전에 멈추고 원인부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
보증금 지키려면, 집주인 세금부터 열어본다
임대인의 세금 체납은 경매 시 당해세 우선변제로 세입자의 보증금보다 먼저 배당될 수 있고, 압류 등기 전에는 등기부에도 드러나지 않는다. 계약 전 완납증명서 요구와 미납국세 열람제도로 두 번 확인하고 그 사이의 공백은 완납·해제 특약으로 메우는 것이 안전하다. 체납이 없으면 진행, 소액이면 특약을 건 조건부 진행, 과다하거나 임대인이 비협조적이면 계약을 멈추는 것이 판단 기준이다.
노후 상가주택, 서류·현장으로 안전 확인하는 순서
2026년 10월 대구에서 2층 행사장 천장 마감재가 연쇄 탈락해 38명이 다친 사고가 났다. 노후 건물의 안전 위험은 계약 전에 서류와 현장으로 상당 부분 미리 걸러낼 수 있다. 건축물대장의 사용승인일·용도·위반 여부, 건축물관리법 정기점검 대상 여부와 기록, 현장 위험신호를 차례로 확인하면 된다.
전세 계약서, 보증금 지키는 특약과 순서
전세 계약 당일에는 등기부등본 최신본을 다시 떼어 확인하고, 계약하러 온 사람이 실제 소유자인지 신분증과 입금 계좌를 대조한 뒤, 보증금을 지키는 특약을 계약서에 명시하는 순서로 움직여야 한다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시에 생겨 잔금일에 하루의 빈틈이 발생하므로, 특약과 확정일자·전입신고·보증보험으로 이 공백을 메우는 것이 핵심이다. 소유자 명의 계좌로만 송금하고, 근저당 말소와 담보권 설정 금지 특약을 넣고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서
전월세·매매 계약 전에는 등기사항증명서(옛 등기부등본)를 떼 표제부·갑구·을구에서 집 정보, 실소유자, 선순위 채권을 순서대로 확인해야 한다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이면 되고 소유자 동의도 필요 없어, 이 작은 절차가 보증금을 지키는 첫 방어선이 된다. 계약 전뿐 아니라 잔금일에 한 번 더 떼어 근저당·압류가 새로 붙었는지, 신탁이나 가압류 같은 위험 신호가 없는지 확인하는 것이 핵심이다.
전세 계약, 무자격 중개 피하는 확인법
전세 계약 전에는 상대가 정식 등록된 개업공인중개사인지 국가공간정보포털·씨리얼·협회 사이트에서 등록번호와 자격증으로 확인해야 한다. 무등록·무자격 중개는 형사처벌 대상일 뿐 아니라 사고가 나도 협회 공제금으로 손해를 보상받기 어렵다. 계약 직전 등록증 게시, 응대자 본인 여부, 공제증서 유효기간, 대리인 위임장 네 가지를 반드시 점검해야 한다.
등기부등본 갑구·을구, 순서대로 읽으면 쉽다
등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘고, 갑구는 소유권을, 을구는 근저당권처럼 소유권 이외의 권리를 담는다. 세 칸이 각각 '어떤 집인가·누구 집인가·빚이 얼마인가'라는 다른 질문에 답하기 때문에, 위에서 아래로 순서대로 읽으면 처음 떼보는 사람도 위험 신호를 놓치지 않는다. 갑구의 압류·가압류와 을구의 채권최고액이 내 보증금과 합쳐 집값을 넘는지를, 계약 당일 다시 발급해 확인하는 것이 마지막 관문이다.
전세 특약, 분쟁 잦은 세 항목 문구로 못박기
원상복구, 반려동물, 중도해지는 전세에서 세입자가 가장 자주 부딪히는 분쟁 항목이고, 승패는 계약서 특약 문구에서 갈린다. 통상손모와 과실의 경계, 구두 허락의 무효처럼 애매한 지점을 숫자와 조건으로 못박아야 나중에 근거로 쓸 수 있다. 사인 전 세 항목의 특약 문구를 점검하고, 집주인이 거부하면 사진 증거와 분쟁조정위원회 활용까지 확인해 두는 것이 좋다.
집 계약 전 등기부등본, 700원으로 확인하는 법
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 회원가입 없이 열람 700원, 발급 1,000원에 뗄 수 있다. 소유자와 빚만 확인할 거면 700원 열람으로 충분하고, 대출이나 계약서 제출용일 때만 1,000원 발급이 필요하다. 뗀 뒤에는 갑구의 가압류·경매 기재와 을구의 근저당 채권최고액을 먼저 보고, 잔금 당일 한 번 더 열람하는 것이 안전하다.
전세 특약, 보증금 지키는 6가지 조항과 체크리스트
세입자의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에야 생겨, 잔금일과 그 사이 하루의 공백에서 보증금 사고가 집중된다. 계약서에 인쇄된 조항은 이 공백과 세금·대출 위험을 막지 못하므로, 당사자가 직접 합의해 적는 특약이 실제 방어선이 된다. 근저당 설정 금지, 세금 체납 고지, 대출·보증 불가 시 계약금 반환 같은 문구가 특약란에 들어갔는지 계약 전에 확인해야 한다.
전세가율 50%대, 서울 전세 계약 전 확인법
서울 아파트 매매가격이 9월 첫째 주까지 83주 연속 오르는 동안 전세가격도 함께 올랐지만, 매매가 더 빠르게 뛰면서 전세가율은 50%대 초반까지 내려왔다. 전세가율이 낮아졌다는 것은 같은 아파트라도 매매가격이 전세보다 훨씬 비싸졌다는 뜻으로, 자치구별로 그 격차가 크게 벌어져 있다. 전세 계약을 앞두고 있다면 실거래가 공개시스템과 시세 통계로 해당 단지의 최근 전세가와 전세가율을 직접 확인해 보증금 안전성과 매매 전환 여력을 함께 따져야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
전세대출, 보증보험이 안 되면 왜 막히나
전세대출금은 임대인에게 넘어가 은행이 잡을 담보가 없기 때문에, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 실행한다. 그래서 선순위 근저당이 많거나 위반건축물·신탁등기·압류 같은 하자가 있어 보증 심사를 통과하지 못하는 집은 대출 자체가 막힌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고 보증 가능 여부를 미리 상담하는 것이 안전하다.
전세 계약 전 보증보험, 되는 집인지부터 보라
전세보증금 반환보증은 아무 집에나 되는 게 아니라 보증금 한도와 공시가격 126% 룰, 선순위채권 조건을 넘기면 가입이 거절된다. 등기부등본과 건축물대장을 떼고 주택 가격 대비 보증금·선순위채권을 계산하는 순서로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 한다. 거절될 집은 보증금을 떼일 위험도 큰 집이므로 계약 후보에서 빼거나 가입 실패 시 계약금을 돌려받는 특약을 넣는 게 안전하다.
전세보증보험, 계약 전 이 조건부터 확인하라
전세보증보험은 보증금 한도(수도권 7억·비수도권 5억)와 전세금이 공시가격의 126% 이하라는 기준을 넘으면 가입이 막힌다. 잔금·전입신고 늦은 날 기준 계약기간 절반이 지나기 전 신청해야 하고, 직거래나 선순위채권 과다, 위반건축물은 대표 거절 사유다. 계약 전 등기부 선순위 권리와 집값 대비 전세가율, 다가구 보증금 총액을 확인하면 가입 거절을 피할 수 있다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.