보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저

보장제가 생겨도 예방이 먼저인 이유

국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자를 위한 최소보장제를 발표했다. 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 정부가 그 부족분을 현금으로 메워 최소 3분의 1은 손에 쥐게 해 주는 제도다. 사전신청은 11월 10일부터 LH 청약플러스에서, 13일부터는 LH 지역본부에서도 받는다.

반가운 소식이지만, 곧 전세 계약을 앞둔 사람이라면 한 가지는 분명히 해 둘 필요가 있다. 이 제도는 사고가 난 뒤 손실 일부를 덜어 주는 사후 구제이지, 계약을 안전하게 만들어 주는 장치가 아니다. 애초에 위험한 집을 거르는 일은 여전히 계약하는 사람의 몫이다.

제도가 메워 주는 것, 그래도 감수해야 하는 것

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최소보장제가 채워 주는 범위는 명확하다. 전세사기 피해자로 인정받고, 경·공매로 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때, 그 차액을 3분의 1선까지 현금으로 지원한다. 예를 들어 보증금 1억 원 가운데 1,000만 원만 회수했다면 부족분 2,333만 원을, 한 푼도 회수하지 못했다면 3,333만 원을 받는다.

바꿔 말하면 보장되는 상한 자체가 보증금의 3분의 1 수준이다. 나머지 3분의 2는 여전히 경·공매에서 얼마를 돌려받느냐에 달려 있다. 게다가 피해자로 인정받는 절차와 심사(신청일로부터 90일 이내 결정)를 거쳐야 하고, 그동안 다른 집을 구해 이사해야 하는 현실적 부담도 남는다. 전액을 돌려주는 안전망이 아니라, 최악의 경우 손실을 3분의 1선에서 끊어 주는 바닥이라고 보는 편이 정확하다.

계약 전, 등기부부터 순서대로

예방의 출발점은 등기부등본이다. 인터넷등기소에서 떼어 두 가지를 본다. 먼저 갑구의 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 신분증으로 대조한다. 다음으로 을구에 내 보증금보다 앞서는 근저당이나 가압류, 가등기가 걸려 있는지 확인한다. 선순위 권리가 많을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금은 뒤로 밀린다.

신탁등기가 되어 있는 집은 특히 조심해야 한다. 집주인이 아니라 신탁사에 처분 권한이 있어, 적법한 권한이 없는 사람과 계약하면 보증금을 떼일 위험이 크다. 등기부는 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날까지 여러 번 다시 떼어 보는 게 안전하다.

시세와 보증보험으로 한 번 더 거른다

선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에서 차지하는 비율도 따져야 한다. 자료마다 다르지만 대체로 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 본다. 시세는 국토교통부 실거래가와 안심전세앱으로 교차 확인하면 과장된 가격에 속지 않는다.

여기에 HUG 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 미리 확인해 두면 한 겹 더 안전하다. 선순위 채권과 보증금 합계가 주택가격의 일정 비율을 넘으면 가입이 거절되는데, 거절된다는 것 자체가 그 집이 위험하다는 신호일 수 있다. 가입 요건은 HUG에서 최신 기준을 확인하는 게 좋다. 입주 당일에는 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해 대항력과 우선변제권을 확보한다. 다가구주택이라면 나보다 앞선 세입자가 얼마나 있는지 전입세대 열람으로 함께 본다.

결국 판단 기준은 하나

점검 결과를 한 줄로 정리하면 이렇다. 선순위 채권과 보증금 합계가 시세의 안전선을 넘거나, 보증보험 가입이 안 되거나, 신탁 같은 복잡한 권리관계가 끼어 있다면, 보증금을 낮추거나 계약을 보류하는 쪽이 현실적이다. 최소보장제는 그 집에서 사고가 났을 때 손실의 일부를 돌려받게 해 줄 뿐, 사고 자체를 막아 주지는 않기 때문이다.

출처

1. 전세사기로 받지 못한 보증금…정부, 최소 3분의 1 보장한다
2. 전세사기 피해자 주거지원 확대…직접 매수자도 공공임대 우선공급