부동산 세금
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실거주 안 한 집, 양도세 비과세 따지는 순서
1세대 1주택 비과세는 세대 주택 수, 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역 여부, 양도가액 12억원을 차례로 통과해야 인정된다. 취득할 때 조정대상지역이던 집은 실거주 2년을 못 채우면 비과세를 받지 못하고, 12억원을 넘는 고가주택은 거주 여부에 따라 장기보유특별공제가 최대 80%에서 30%로 줄어든다. 취득일과 조정지역 지정 여부, 실거주 입증 자료, 처분기한을 매도 전에 확인하고 금액이 큰 경우는 세무사와 상담하는 편이 안전하다.
서울·지방 집 양도세, 조정대상지역이 가르는 이유
2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역이 조정대상지역으로 묶이면서, 서울 집과 비조정 지방 집은 같은 시세차익이라도 비과세·공제 적용이 달라진다. 조정대상지역에서 취득한 집은 1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙고, 2026년 5월 다시 시행된 다주택 중과와 장기보유특별공제 배제까지 겹쳐 세후 수익이 갈린다. 매수 전에는 취득 시점의 조정대상지역 여부, 실거주 가능성, 보유 주택 수를 세금까지 포함해 따져야 한다.
공시가격이 아니라 과세표준이 세금 기준이다
재산세와 종부세는 공시가격이 아니라, 공시가격에서 공제와 공정시장가액비율을 거쳐 나온 과세표준에 세율을 매긴다. 종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제(1주택 12억 원)를 뺀 뒤 60%를 곱하고 재산세는 공시가격에 비율(1주택 43~45%)을 곱해 과세표준을 구하므로, 이 비율이 세금을 좌우한다. 공시가격이 올라도 과세표준은 비율만큼만 늘어나며, 내 과세표준은 재산세 고지서나 위택스에서 확인할 수 있다.
종부세 계산기, 올해 기준으로 맞게 넣는 법
종부세는 주택 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고 세율을 적용하는데, 2026년에는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원 공제가 적용된다. 8월 발표된 세제개편안의 14억 원 공제와 상향된 공정시장가액비율은 2027년 종부세부터라, 올해 계산기에 미리 넣으면 세액이 실제와 달라진다. 계산기의 기준 연도, 주택 수에 따른 세율, 1세대 1주택 세액공제 반영 여부를 확인하면 결과를 12월 고지서와 맞춰볼 수 있다.
비거주 1주택 종부세, 지금 전입 서두를 때 아닌 이유
정부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 줄이는 안을 냈지만, 여당 대표가 거주·비거주 차등 자체에 반대하며 수정 가능성이 커졌다. 이 안이 그대로 확정되느냐에 따라 같은 집이라도 세부담 계산이 크게 달라진다. 개편안은 9월 3일 국회 제출 뒤 심의를 거쳐야 하는 단계라, 지금 매수나 전입 시점을 앞당길 근거는 약하다.
비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은
2026년 세제개편안은 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등하고, 당정은 전근·교육 등 불가피한 사유의 비거주자에 대해 거주 인정을 확대하기로 공감대를 모았다. 예외 사유에 해당하면 전입 없이도 부담을 덜 수 있지만, 해당하지 않으면 비거주 세 부담이 실거주보다 크게 벌어질 수 있다. 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 9월 국회 제출 내용을 확인하고, 전입 전환의 실익과 비용을 함께 따져야 한다.
장특공제, 2029년부터 거주 없으면 공제 0%
2026년 8월 3일 확정된 세제개편안은 1세대 1주택 장기보유특별공제를 2029년 양도분부터 거주기간 중심으로 바꿔, 실거주가 없으면 공제율이 0%가 된다. 이는 보유만으로 최대 80%를 받던 비거주 1주택자에게 세부담이 크게 늘 수 있다는 뜻이다. 다만 아직 정부안일 뿐 국회 통과 전이므로, 본인의 거주 요건과 양도 예정 연도부터 계산한 뒤 매도 시점을 판단해야 한다.
종부세 개편, 아직 정부안…실거주자 체크포인트
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 실거주 1주택 종부세를 완화하고 비거주·다주택은 강화하는 방향이지만, 아직 국회를 통과하지 않은 정부안 단계다. 국민의힘이 '징벌적 증세'라며 원점 재검토를 요구해 9월 정기국회 논의에서 세부 수치가 바뀔 여지가 남아 있다. 매매·청약을 앞뒀다면 실거주 요건 충족 여부와 시가 20억원 경계, 2027년 과세분부터 적용된다는 시점을 함께 확인해두는 게 좋다.
집 비운 1주택자, 종부세 혜택 지키려면
2026년 세제개편안은 종부세 기본공제를 실거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 차등해 집에 살지 않으면 세 부담이 커지도록 바꿨다. 다만 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유가 인정되면 집을 비워도 거주로 봐 실거주 혜택을 받을 수 있다. 아직 국회 통과 전인 정부안인 만큼, 예외 사유 증빙이 가능한지 점검하고 서류를 미리 챙기되 매도 같은 큰 결정은 확정 뒤로 미루는 게 안전하다.