계약 전 등기부등본, 세 칸만 제대로 보기

등기부등본, 세 칸만 제대로 보면 된다

전월세든 매매든 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 봐야 하는 서류가 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본이다. 복잡해 보이지만 구조는 단순하다. 표제부와 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘고 각 칸이 서로 다른 질문에 답한다. 어떤 집인지, 진짜 주인이 누구인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지. 이 세 가지만 순서대로 확인하면 큰 위험은 대부분 걸러진다.

표제부: 계약하는 집이 그 집이 맞나

Jakub Zerdzicki

표제부에는 부동산의 기본 정보가 담긴다. 주소와 동·호수, 면적, 용도 같은 것들이다. 가장 먼저 할 일은 여기 적힌 주소와 동·호수가 내가 계약하려는 집과 정확히 일치하는지 확인하는 것이다.

특히 빌라나 오피스텔은 한 건물에 비슷한 호수가 많아, 서류상 호수와 실제 현관 호수가 어긋나는 경우가 있다. 집을 잘못 특정하면 나머지 확인이 전부 무의미해진다.

갑구: 이 사람이 진짜 주인인가

갑구는 소유권에 관한 칸이다. 등기 순서상 맨 마지막에 올라온 사람이 현재 소유자이므로, 이 이름이 계약 상대방과 같은지부터 확인한다. 집주인이라며 나온 사람이 실제 소유자가 아니면 그 계약은 위험하다.

소유권에 금이 간 흔적도 여기서 드러난다. 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정 같은 단어가 보이면 소유권이나 처분 권한에 제한이 걸린 상태다. 그중 경매개시결정은 가장 위험한 신호로, 이미 경매 절차가 시작됐다는 뜻이다. 소유자가 개인이 아니라 신탁회사로 돼 있다면 실제 집주인과 맺은 계약의 효력이 문제될 수 있으니, 이때는 신탁원부까지 확인해야 한다.

을구: 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있나

을구에는 소유권 이외의 권리가 적힌다. 가장 흔한 것이 은행 대출을 담보로 한 근저당권이고, 여기서 봐야 할 숫자가 채권최고액이다.

채권최고액은 실제 대출 원금보다 보통 10~30%가량 높게 설정된다. 채권최고액이 3억원이라면 실제 빚은 그보다 조금 적을 수 있지만, 경매로 넘어가면 이 금액까지 채권자가 먼저 가져간다고 보면 된다. 전세라면 계산이 하나 더 필요하다. 선순위 근저당처럼 먼저 잡힌 채권과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세를 넘지 않아야 한다. 이 합이 시세에 육박하거나 넘으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세 위험이 커진다. 경매 낙찰금은 등기 순서대로 나뉘기 때문에, 내 앞에 선 권리가 많을수록 회수가 어렵다.

말소된 등기는 빨간 줄이 그어져 효력이 없으니, 지금 살아 있는 권리만 추려 읽으면 된다.

계약 당일, 한 번 더 떼어 본다

등기부등본은 떼어 본 그 순간의 상태를 보여줄 뿐이다. 계약 뒤에도 집주인은 추가로 대출을 받을 수 있다. 그래서 계약일과 잔금일에 각각 다시 확인하는 절차가 필요하다.

• 계약 당일: 소유자 이름이 계약 상대방과 같은지, 갑구·을구에 새 등기가 생기지 않았는지 확인
• 특약: 계약서에 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 담보권을 설정하지 않는다는 조항 넣기
• 잔금 당일: 등기부를 다시 열람해 변동이 없는지 보고, 전입신고와 확정일자를 그날 바로 받기

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생긴다. 잔금일 당일 집주인이 대출을 받으면 그 은행이 나보다 앞선 순위가 될 수 있어, 전입신고와 확정일자는 미루지 않는 편이 안전하다.

등기부등본 열람은 한 건에 700원, 발급은 1,000원이다. 단순 확인은 열람으로 충분하고, 제출용이 필요할 때만 발급받으면 된다. 몇백 원을 아끼려다 보증금을 잃는 것보다, 계약일과 잔금일에 한 번씩 더 떼어 보는 편이 훨씬 싸게 먹힌다.

출처

1. 등기사항전부증명서(등기부등본) 제대로 보는 법
2. 전세계약 전 등기부등본으로 경매 위험 미리 보는 법
3. 등기부등본 발급 비용·방법 정리