등기부등본 갑구·을구, 순서대로 읽으면 쉽다

세 칸이 답하는 세 가지 질문

등기사항전부증명서, 흔히 등기부등본이라 부르는 이 서류는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 짜여 있다. 칸 이름을 외우려 하면 헷갈리는데, 각 칸이 어떤 질문에 답하는지로 보면 단순해진다.

표제부는 '어떤 집인가', 갑구는 '누구 집이고 소유권에 문제가 없나', 을구는 '이 집에 빚이 얼마나 걸려 있나'에 답한다. 이 세 질문을 위에서 아래로 차례로 던지는 것이 곧 등기부등본을 읽는 순서다. 근저당 금액만 먼저 찾아보는 사람이 많지만, 순서를 지키면 놓치는 위험이 줄어든다.

표제부: 이 서류가 그 집이 맞는가

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가장 먼저 볼 곳은 표제부다. 소재지 주소, 면적, 건물 구조와 용도 같은 부동산의 물리적 정보가 적혀 있다.

확인할 것은 하나다. 표제부의 주소와 면적이 내가 계약하려는 집, 계약서에 적힌 내용과 정확히 일치하는가. 아파트라면 동·호수까지 맞아야 한다. 엉뚱한 집의 등기부를 붙들고 나머지를 아무리 꼼꼼히 봐도 소용이 없기 때문에, 이 대조가 첫 관문이다.

갑구: 지금 진짜 주인이 누구인가

갑구는 소유권에 관한 칸이다. 소유자가 누구이고 소유권이 어떻게 넘어왔는지, 그리고 소유권을 위협하는 기재가 있는지를 담는다.

두 가지를 본다. 먼저 가장 최근에 소유자로 등재된 사람이 계약 상대방과 같은 사람인지 확인한다. 대리인이 나왔다면 위임 관계를 따로 점검해야 한다. 다음으로 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 같은 단어가 있는지 살핀다. 이런 기재는 집주인이 빚이나 분쟁으로 집을 마음대로 처분하기 어려운 상태라는 신호다. 하나라도 보이면 계약을 미루고 원인을 확인하는 편이 안전하다.

을구: 이 집에 걸린 빚이 얼마인가

을구에는 소유권 이외의 권리가 들어간다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등이다. 을구 자체가 비어 있다면 담보로 잡힌 빚이 없다는 뜻이라 그만큼 부담이 적다.

을구가 있다면 근저당권의 채권최고액을 본다. 이 금액은 실제 빌린 돈이 아니라 보통 대출액의 120% 정도로 넉넉히 설정된 값이다. 판단 기준은 명확하다. 채권최고액에 내가 낼 보증금을 더한 금액이 집의 시세를 넘어서면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어렵다. 이런 상태를 흔히 깡통전세라고 부른다. 이미 다른 사람의 전세권이 앞서 설정돼 있는지도 함께 살펴야 한다. 전세권이 잡혀 있다면 그 보증금이 내 권리보다 앞선다는 뜻이라, 순위가 밀리는 셈이다.

읽는 순서와 마지막 확인

정리하면 표제부에서 집을 맞히고, 갑구에서 주인과 소유권 위험을 보고, 을구에서 빚의 크기를 재는 순서다. 각 칸 안에서는 등기가 날짜순으로 쌓이므로 아래로 내려갈수록 최신 내용이다. 취소선이 그어진 항목은 이미 말소된 권리라는 표시다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 뗄 수 있고, 열람용은 700원, 발급용은 1,000원이다. 중요한 점은 내용이 실시간으로 바뀔 수 있다는 것이다. 계약서에 도장을 찍는 날과 잔금을 치르는 날, 각각 새로 발급해 그사이 근저당이나 압류가 새로 잡히지 않았는지 다시 확인하는 것이 마지막 안전장치다.

출처

1. 등기부등본 보는 법 | 전월세 계약 전 꼭 확인할 내용은? - KB의 생각
2. 부동산 등기부등본 보는 법 (표제부, 갑구, 을구) - 헬프미
3. 등기부등본 확인 - 전세사기 피해 예방 - 주택도시보증공사