전세가율 50%대, 서울 전세 계약 전 확인법
서울 아파트 매매가격이 9월 첫째 주까지 83주 연속 오르는 동안 전세가격도 함께 올랐지만, 매매가 더 빠르게 뛰면서 전세가율은 50%대 초반까지 내려왔다. 전세가율이 낮아졌다는 것은 같은 아파트라도 매매가격이 전세보다 훨씬 비싸졌다는 뜻으로, 자치구별로 그 격차가 크게 벌어져 있다. 전세 계약을 앞두고 있다면 실거래가 공개시스템과 시세 통계로 해당 단지의 최근 전세가와 전세가율을 직접 확인해 보증금 안전성과 매매 전환 여력을 함께 따져야 한다.
매매는 83주째 올랐다, 전세는 어땠나
한국부동산원 주간 조사에서 서울 아파트 매매가격은 9월 첫째 주(9월 7일 기준) 0.20% 올라 83주 연속 상승을 기록했다. 지난해 2월 첫째 주부터 한 번도 꺾이지 않은 흐름으로, 문재인 정부 때의 최장 기록인 85주에 근접했다.
같은 조사에서 서울 전세가격도 0.19% 올랐다. 매매만 오른 게 아니라 전세도 거의 같은 속도로 붙어 올라온 셈이다. 전국으로 넓혀 보면 매매는 0.08%, 전세는 0.10% 상승해 오히려 전세 상승 폭이 더 컸다.
기간을 넓히면 그림이 조금 달라진다. 6월 1일부터 9월 7일까지 15주 동안 서울 아파트 매매가는 평균 3.88%, 전세가는 3.93% 올랐다. 최근 몇 달만 놓고 보면 전세가 매매를 근소하게 앞선 것이다. 특히 서울 외곽에서 이 흐름이 뚜렷하다.
| 지역 | 15주 매매 상승률 | 15주 전세 상승률 |
|---|---|---|
| 서울 평균 | 3.88% | 3.93% |
| 노원구 | 5.50% | 6.08% |
| 도봉구 | 5.00% | 5.33% |
| 중랑구 | 6.09% | 4.40% |
그런데 전세가율은 왜 50%대로 내려왔나
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방향이 같아도 누적한 크기는 다르다. 매매가격이 지난해부터 워낙 가파르게 올라, 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율은 계속 낮아졌다. KB부동산 기준 2026년 3월 서울 아파트 평균 전세가율은 50.2%다. 지난해 초 53%대에서 꾸준히 밀려 내려온 수치다.
전세가율이 낮다는 것은 같은 아파트라도 전세보증금과 매매가격의 격차가 크다는 뜻이다. 전세가율이 50%면 10억 원짜리 아파트의 전세보증금이 5억 원 안팎이라는 의미다. 매매가가 전세가보다 빠르게 오를수록 이 숫자는 내려간다.
다만 앞의 표에서 보듯 노원·도봉 같은 외곽에서는 최근 전세가 매매만큼, 혹은 더 빠르게 올랐다. 공급이 부족한 지역에 전세 수요가 몰린 결과로 읽힌다. 전세가율의 장기 하락세가 지역에 따라 멈칫하고 있다는 신호다.
전세가율은 지역마다 딴판이다
서울을 하나로 묶어 보면 안 되는 이유가 여기 있다. 자치구별 전세가율 격차가 크게 벌어져 있기 때문이다. 매매가가 특히 비싼 강남권은 전세가율이 낮다. 2026년 3월 기준 강남구는 37.65%, 송파구 39.41%, 서초구 41.55% 수준이다.
반면 강북 외곽은 전세가율이 60%를 넘는다. 중랑구는 62.96%, 금천구는 62.92%였다. 자치구 사이 최대 격차가 25%포인트에 달한다. 같은 서울이라도 매매가 대비 전세보증금 부담이 지역에 따라 크게 다른 셈이다.
이 격차는 전세 세입자에게 서로 다른 신호다. 전세가율이 낮은 지역은 나중에 매매로 갈아타려면 목돈이 훨씬 더 필요하다. 전세가율이 높은 지역은 매매 전환 문턱은 낮지만, 보증금이 매매가에 가까운 만큼 집값이 조정될 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 위험, 이른바 역전세나 깡통전세 가능성을 더 살펴야 한다.
전세 계약 전, 직접 확인할 것
기사 속 평균 수치는 참고일 뿐이고, 계약은 결국 특정 단지에서 이뤄진다. 계약을 앞두고 있다면 다음을 직접 확인하는 편이 안전하다.
- 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·같은 평형의 최근 전세 실거래가를 본다. 호가가 아니라 실제 계약된 금액을 확인해야 한다.
- 전세가율 계산: 그 단지의 매매 실거래가와 전세 실거래가를 비교해 대략의 전세가율을 가늠한다. KB부동산이나 한국부동산원 시세도 함께 참고한다.
- 보증금 안전성: 전세가율이 높을수록 등기부등본의 선순위 채권을 확인하고, 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 미리 알아본다.
- 매매 전환 여력: 전세가율이 낮은 지역이라면 훗날 매매로 옮길 때 필요한 추가 자금이 얼마인지 미리 계산해 둔다.
지금 서울 전세시장은 "매매가 올라 전세가율이 낮다"는 한 문장으로 정리되지 않는다. 매매 상승세가 이어지는 가운데 외곽을 중심으로 전세도 다시 오르고 있어, 지역과 단지에 따라 계산이 완전히 달라진다. 평균이 아니라 내가 계약할 그 집의 숫자를 확인하는 일이 그래서 중요하다.