계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다

계약서 도장보다 등기부가 먼저다

전세 계약 당일, 가장 신경 써야 할 서류는 계약서가 아니라 등기부등본(등기사항증명서)이다. 집을 보러 간 날 한 번 떼어봤더라도, 계약금을 보내기 직전에 다시 발급받아 그사이 권리관계가 바뀌지 않았는지 확인해야 한다. 등기부는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 바로 열람할 수 있다.

왜 '다시'가 중요할까. 세입자의 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생기는 반면, 은행 근저당권은 등기소에 접수된 그날 바로 효력이 생긴다. 하루 차이로 근저당이 내 보증금보다 앞서는 일이 벌어질 수 있기 때문에, 계약과 잔금 사이에 생긴 변화를 놓치면 안 된다.

표제부, 갑구, 을구 순서로 읽는다

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등기부는 세 부분으로 나뉜다. 순서대로 보면 빠뜨리지 않는다.

먼저 표제부에서 주소와 면적, 동·호수가 지금 계약하려는 집과 정확히 일치하는지 본다. 계약서에 적힌 집과 서류상의 집이 다르면 그 뒤는 볼 필요도 없다.

다음은 갑구다. 소유권에 관한 내용이 담겨 있어, 등기부상 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지 신분증과 대조한다. 여기에 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 기재가 보이면 소유자가 재정적으로 어려움을 겪고 있다는 신호다. 경매가 진행 중인 집이라면 계약 대상에서 제외하는 편이 안전하다.

마지막으로 을구를 본다. 근저당권, 전세권처럼 소유권 외의 권리가 적히는 곳이다. 세입자가 가장 조심할 항목이 근저당권으로, 집주인이 집을 담보로 받은 대출이다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에서 차지하는 비중을 따져봐야 한다. 이 비율이 높을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어렵다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래로 확인할 수 있다.

잔금일까지, 서류는 계속 움직인다

계약 당일 깨끗했던 등기부가 잔금일에도 그대로라는 보장은 없다. 계약과 잔금 사이에 임대인이 새로 대출을 받아 근저당을 설정하거나, 소유권을 다른 사람에게 넘길 수도 있다.

그래서 잔금을 치르기 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 을구에 새 근저당이 붙지 않았는지 확인한다. 등기 접수는 됐지만 아직 등기부에 반영되기 전인 경우도 있어, 인터넷등기소의 신청사건 처리현황을 함께 보면 진행 중인 권리 설정을 미리 알 수 있다. 계약서에는 잔금 다음 날까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 특약과, 기존 근저당이 있다면 잔금과 동시에 말소한다는 특약을 넣어두는 것이 좋다.

전입신고와 확정일자는 잔금을 치르고 이사한 당일에 함께 마친다. 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖추는데, 하루라도 늦어지면 그사이 설정된 권리에 밀릴 수 있다.

멈춰야 할 신호

돈을 보내기 전, 다음 중 하나라도 걸리면 잔금 지급을 미루고 원인을 먼저 확인한다.

• 재발급한 등기부의 소유자가 계약 상대방과 다르다
• 갑구에 압류·가압류·경매개시결정이 새로 보인다
• 을구에 계약 때 없던 근저당이 추가됐다
• 근저당과 보증금 합계가 시세에 비해 과도하게 높다
• 대리인이 나왔는데 위임장과 인감증명서가 없다
• 권리 변동이 확인됐는데도 임대인이 잔금부터 보내라고 재촉한다

이상 징후가 보이는데 임대인이 설명을 피하거나 지급을 서두른다면, 그 자체가 가장 분명한 경고다. 계약을 깨는 것보다 보증금을 떼이는 쪽이 훨씬 손해라는 점을 기억하면 판단이 쉬워진다.

출처

1. 전세사기 피해 예방 체크리스트 - 토스뱅크
2. 전입신고와 확정일자 사이 근저당권이 설정되었다면? - 로톡
3. 잔금 치르기 직전 등기부등본 다시 떼봐야 하는 이유