부동산
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재초환 부담금, 준공 때 누가 갖고 있었나로 갈린다
재초환 부담금은 법상 조합이 1차 납부의무자이지만 관리처분계획의 분담비율대로 조합원 개개인에게 쪼개져 부과된다. 기준점은 준공인가일인 부과종료시점이어서, 추진 중간에 조합원 지위를 승계한 매수인이 보유하지 않았던 기간의 상승분까지 떠안을 수 있다. 조합원 1인당 평균 예상 부담금이 1억원을 넘는 만큼, 매매 전 계약서 특약으로 부담 주체와 정산 방식을 못박고 재초환법과 관리처분계획서를 확인해야 한다.
재건축 매수 전, 재초환 부담금부터 따져라
재초환 부담금은 재건축 준공 후 조합원에게 통지되며, 2026년 11월 서초구는 반포현대에 예정액 179억원을 통지했다. 입주 시점 소유자가 부담금을 내는 구조여서, 재건축 단지를 사는 매수자는 매수가에 예상 부담금을 더해야 실질 취득 비용이 나온다. 1인당 예상 부담금과 보유 계획에 따른 장기보유 감면 여부, 제도 폐지·부과 시한을 둘러싼 불확실성을 확인한 뒤 결정해야 한다.
삼성 113조 아산 착공, 집 사기 전 따질 네 가지
삼성이 113조 원 규모 아산 투자계획의 첫 공장을 11월 12일 착공했지만, 46조 원짜리 공장의 직접 고용은 700여 명 수준이다. 발표에서 가동·상시 고용까지는 2~3년의 시차가 있어 호재만 보고 서두르면 기대가 먼저 가격에 반영됐다 되돌아올 수 있다. 사업장까지의 실제 통근 거리, 향후 입주 물량, 보유 여력을 함께 따져 판단해야 한다.
종부세 논의 들썩일 때 실수요자가 먼저 볼 것
종부세 비거주 1주택 공제를 두고 정부안 12억원 유지와 야당의 14억원 통일안이 맞서지만, 법안은 아직 국회 심사 단계에 머물러 있다. 발언과 법 개정 사이에는 국회 통과와 시행이라는 거리가 있어 지금의 세제 뉴스가 당장 내 세금을 바꾸지는 않는다. 매수 시점은 세제 뉴스보다 6억원 대출 상한 같은 대출 여건과 본인의 실거주·보유 계획으로 따져야 한다.
전세대출 연장, 가계부채 조이기에 흔들릴까
10월 가계대출이 다시 늘었지만 이번 증가의 눈에 띄는 동력은 전세·주택 대출이 아니라 반등한 신용대출과 주식투자 자금이다. 무주택 실수요 전세대출은 규제에서 상대적으로 보호받는 편이지만, 1주택자·고가·수도권 변동금리 구간은 한도가 조여질 수 있다. 전세 계약을 갱신해도 대출은 자동 연장되지 않으므로, 연장 조건을 미리 은행에 확인해 두는 게 안전하다.
잔금 대출 막히기 전에, 연말 확인할 5가지
가계빚이 한 달 새 5조 원가량 늘어 1200조 원을 넘어서자 금융당국의 연말 총량 관리가 강해졌고, 은행들은 연말에 대출 창구를 조이는 패턴을 반복해왔다. 계약을 끝내고 잔금을 앞둔 실수요자는 한도 축소나 실행 지연으로 잔금일에 자금이 막힐 위험이 커진다. 승인·실행 시점의 한도 유지 여부, DSR 여유, 잔금일 조정 가능성과 계약서 조항을 미리 확인하는 것이 핵심이다.
부정청약 취소 집, 무주택자가 받는 법
부정청약으로 계약 취소된 집은 사업주체가 되사들여 계약취소주택으로 재공급하며 무주택자가 청약할 수 있다. 2025년 6월 10일 개정으로 무주택 세대구성원 요건과 지역 거주 요건이 붙고 선정은 추첨으로 바뀌었다. 부적격 당첨 물량은 예비입주자에게 넘어가므로, 노릴 수 있는 쪽은 청약홈의 계약취소주택 공고인지 확인해야 한다.
신혼부부 특공, 소득·무주택·혼인 요건 점검 순서
소득 기준을 맞추려 위장 퇴사한 의사 부부의 신혼부부 특별공급 당첨 정황이 드러나며 자격 검증이 다시 주목받고 있다. 특공은 혼인 7년 이내, 세대 전원 무주택, 소득 기준이라는 세 요건을 혼인관계증명서·부동산 공부·소득 자료 같은 공적 서류로 검증한다. 자격을 속였다가 적발되면 계약 취소와 10년 청약 제한을 받으므로 신청 전 체크리스트로 스스로 점검하는 것이 안전하다.
산본 거래 2배 급증, 지역 우열로 읽으면 안 되는 이유
1기 신도시 중 산본의 아파트 거래량은 최근 1년 108% 넘게 늘어 증가율 1위였고, 토지거래허가구역으로 묶인 분당은 41% 줄었다. 거래량 증감률은 기저 효과와 규제에 따른 매물 잠김에 크게 휘둘려, 정작 거래가 줄어든 분당의 집값이 더 많이 올랐다. 지역을 비교할 때는 증감률 헤드라인 대신 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 내 관심 단지의 건수와 가격을 직접 확인해야 한다.
산본 거래 2배, 매수 전 확인할 것
산본 아파트 거래량이 1년 새 108% 늘어 1기 신도시 증가율 1위를 기록했지만, 분당·평촌이 규제로 묶인 데 따른 비규제 풍선효과 성격이 크다. 거래가 급증한 산본의 가격 상승은 8.3%에 그친 반면 거래가 41% 줄어든 분당은 35.5% 올라, 거래량과 시세는 별개 지표임을 보여준다. 매수를 고민한다면 단지의 선도지구·사업시행자 지정 단계와 분담금·입주 시점을 확인한 뒤 자금 계획을 세우는 것이 순서다.
집주인 대출로 집 산다, 계약 전 확인할 위험
셀러 파이낸싱은 매수인이 은행 대출로 모자란 잔금을 매도인에게 빌리고 그 집에 근저당을 설정하는 거래로, 2026년 들어 대출 규제를 피하는 방법으로 다시 주목받았다. 매수자는 자기자본이 적어도 집을 살 수 있지만 매도인에 대한 상환 부담이 남고, 매도인은 받을 돈이 후순위 담보로 밀릴 위험을 진다. 특히 적정 이자율보다 낮게 빌리면 증여로 과세될 수 있어 이자율·상환기간·담보 순위를 계약 전에 문서로 확정하는 게 핵심이다.
보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저
국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자에게 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 보장하는 최소보장제를 발표하고 10일부터 신청을 받는다. 다만 이는 피해가 확정된 뒤 손실 일부를 메워 주는 사후 구제여서 보증금 전액을 돌려주지는 않는다. 계약 전 등기부등본과 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 위험한 집을 거르는 예방이 여전히 먼저다.
가덕도신공항 실시설계 착수, 지금 집 사도 될까
국토부가 11월 9일 가덕도신공항 실시설계에 착수했지만, 이는 착공이 아니라 상세 도면을 그리는 초기 단계이고 개항 목표는 2035년이다. 대우건설 컨소시엄이 6천억원대 공사비 증액을 요구하고 일부 업체가 이탈하는 등 착공 시점을 흔들 변수가 아직 남아 있다. 개발 호재를 보고 집을 살 때는 발표가 아니라 착공 여부, 교통 개통 시점, 보유 비용 감당 능력을 먼저 확인해야 한다.
세 주고 다른 데 살면 종부세 공제 얼마
더불어민주당은 11월 8일 거주·비거주 1주택의 종부세 기본공제를 모두 14억원으로 통일하자고 정부에 요구했다. 현재 확정 방향은 실거주 14억원·비거주 12억원이라 집을 세 주고 다른 곳에 사는 비거주 1주택자는 실거주자보다 공제가 2억원 적다. 아직 국회 심의가 남았으니 과세기준일 6월 1일 기준 내 집이 어느 쪽인지와 심의 결과를 확인해야 한다.
집 사기 전 종부세, 공시가격 얼마부터 붙나
정부는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올리는 안을 추진하고 있고, 여당은 거주 여부와 무관하게 14억원으로 통일하자고 요구했다. 공제는 시세가 아니라 공시가격 기준이라, 시세로 환산하면 대략 17억원 안팎부터 종부세가 시작되고 그 아래 가격대 매수자에게는 사실상 변화가 없다. 집을 사기 전에는 매물의 공시가격과 공제 기준을 함께 확인하고, 종부세보다 먼저 붙는 재산세까지 넣어 보유세를 따져야 한다.
매물 쌓인 서울, 매수자가 호가 깎는 기준
서울 아파트 매매 매물은 11월 7일 8만 528건으로 석 달 새 33% 늘었고 9월 거래량은 1년 전보다 42% 줄며 매수자 우위 국면이 열렸다. 다만 협상력은 서울 평균이 아니라 내가 보는 단지의 매물 수와 호가 흐름에서 갈린다. 매물 수와 호가 변화, 실거래가를 차례로 확인해 깎을 폭과 서두를지 여부를 판단해야 한다.
난방 끊긴 날 쓴 돈, 누구에게 청구하나
2026년 11월 마곡동 열수송관 파손으로 8,965세대의 난방과 온수가 약 12시간 끊기면서 중단 피해 비용을 돌려받을 수 있는지가 다시 문제가 됐다. 난방 중단 비용은 월세 감액, 관리비 정정, 숙박비 같은 실비 손해배상으로 성격이 나뉘고 청구 상대도 공급사·관리주체·임대인으로 달라진다. 입주민은 중단 원인을 먼저 확인하고 임의 감액 대신 증빙과 서면 통지부터 준비해야 한다.
전세 계약, 서류 보는 순서와 단계별 확인법
전세 보증금을 지키는 핵심은 서류를 많이 보는 것이 아니라 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 각 시점에 맞는 항목을 확인하는 데 있다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을, 당일에는 임대인이 진짜 소유자인지와 세금 체납 여부를, 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 세운다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이사 당일 오전에 서두르고, 계약서 특약으로 담보권 설정 금지와 완납증명서 제출을 못 박아 두어야 한다.
관리비 고지서, K-apt 항목과 맞춰 읽는 법
아파트 관리비는 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금 세 덩어리로 나뉘어 공동주택관리법에 따라 K-apt에 공개된다. 고지서에서 공용관리비(전 세대 분담)와 개별사용료(우리 집 실사용)를 먼저 가르면 어느 쪽에서 비용이 늘었는지 바로 좁혀진다. 전월 대비 급등 항목과 공용 전기, 장기수선충당금 적립 현황을 K-apt로 비교해 관리사무소나 입주자대표회의에 확인할 지점을 추릴 수 있다.
우리 집 관리비, 평균과 제대로 비교하는 법
아파트 관리비는 공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금 세 덩어리로 나뉘고, 비싼지 판단하려면 총액이 아니라 공용관리비를 ㎡당 단가로 비교해야 한다. 공동주택관리정보시스템 K-apt에서 같은 달, 같은 평형과 난방방식, 비슷한 규모의 단지를 골라 맞춰야 착시를 피할 수 있다. 의문이 남으면 관리주체에 장부 열람을 요구하거나 관할 지자체에 감사를 요청하는 경로가 있다.
생애최초 혜택, 제도마다 무주택 기준이 다르다
생애최초 주택 혜택은 청약 특별공급, 취득세 감면, 디딤돌 대출로 나뉘는데 무주택을 따지는 범위가 제도마다 다르다. 청약 특공은 세대원 전원이 과거까지 무주택이어야 하지만, 취득세 감면과 디딤돌 대출은 본인과 배우자만 본다. 과거 보유·처분·분양권·상속 이력이 어느 제도 기준에 걸리는지 등기와 공고문으로 먼저 확인한 뒤 신청하는 편이 안전하다.
'원금 보장' 부동산 투자 권유, 그게 위법 신호다
금융당국은 부동산·주식 전문가나 방송 출연을 내세워 유튜브 등으로 접근하는 투자 권유를 유사수신 사기의 전형으로 경고한다. '원금·고수익 보장'은 그 자체가 유사수신행위의 신호이며, 사업자등록이나 방송 이력은 수신 허가나 투자 안전과 아무 관련이 없다. 계약 전 등기부등본과 사업자 상태, 금융감독원 '파인'의 제도권 금융회사 조회로 직접 확인하고, 의심되면 1332에 신고하는 게 핵심이다.
강남은 내리고 외곽은 오른다, 집값 읽는 법
한국부동산원 기준 2026년 10월 첫째 주 서울 아파트값은 87주 연속 올라 평균 0.12% 상승했지만, 같은 기간 강남구는 0.34%, 서초구는 0.27% 내리는 등 강남3구는 하락했다. '서울 집값'이라는 하나의 평균 안에 강남3구 하락과 서대문·강북 등 외곽 상승이 뒤섞여 있어, 체감과 통계가 엇갈리는 것은 지역 단위로 흐름이 갈리기 때문이다. 관심 지역은 서울 평균이 아니라 구와 단지 단위로 좁혀 한국부동산원 주간 변동률과 국토부 실거래가, 거래량을 함께 확인해야 방향을 제대로 읽을 수 있다.
기관마다 다른 집값 통계, 실수요자 확인 순서
한국부동산원·KB·국토부 실거래가는 조사 방식과 표본, 호가 반영 여부가 달라 같은 시점의 집값도 다르게 나온다. 2026년 들어 매물은 늘고 거래는 줄면서 지표 간 괴리가 커졌고 통계 신뢰 논란도 다시 불거졌다. 실수요자라면 광역 지수보다 내 관심 단지의 실거래가와 거래 건수부터 확인하는 것이 안전하다.
서울~양평 고속도로, 노선 확정 전 집 사도 될까
국토교통부가 11월 3일 서울~양평 고속도로(하남~양평 약 27km, 왕복 4차선) 신규 타당성 조사 착수를 발표하며 3년여 만에 사업을 재추진한다. 아직 노선이 확정되지 않아 어느 지역이 수혜를 볼지 정해지지 않았는데도 '고속도로 호재'를 미리 얹은 매물이 나오기 쉽다. 계약 전 토지이음과 관보·지자체 고시로 도로구역 편입 여부를 확인하고, 사업 단계별로 매수 판단 기준을 달리해야 한다.
보금자리론, 자격보다 한도에서 막힌다
보금자리론은 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 7천만원 이하 무주택(또는 1주택) 실수요자가 대상이며 기본 대출한도는 3억6천만원이다. LTV 70%로 계산한 금액이 나와도 상품 한도와 DTI 60%, 기존 부채에 걸려 실제 받을 수 있는 돈이 줄어드는 경우가 많다. 자격·주택가격·소득·한도 순으로 공식 기준을 확인하고, 2026년 11월 9일부터 금리가 0.10%p 오른 점까지 신청 전에 점검해야 한다.
보금자리론 5%대, 일반 주담대와 뭐가 유리할까
보금자리론 10년 만기 금리가 11월 9일부터 연 5.00%로 올라 2014년 상품 출시 이후 처음 5%대에 들어서며, 시장금리와 MBS 조달비용 상승이 배경으로 꼽힌다. 전 기간 고정인 보금자리론과 변동·혼합형을 고르는 은행 주담대는 금리 성격과 중도상환수수료 구조가 달라 단순 비교가 어렵다. 소득·주택가격 요건과 보유 기간, 고정과 변동 중 무엇을 택할지에 따라 유리한 쪽이 갈린다.
821조 예산안, 세입자가 챙길 주거 지원 가려내기
이재명 대통령이 설명한 2027년도 821조 원 예산안에는 국토교통부 예산 69조 원과 주택도시기금 45조 원이 담겨, 전월세 대출·청약·공공주택 지원의 재원이 여기에 흩어져 있다. 다만 이 숫자는 아직 정부안일 뿐이어서 12월 국회 심사를 거치며 늘거나 줄 수 있고, 예산에 담겼다고 지금 바로 신청할 수 있는 것도 아니다. 디딤돌·버팀목처럼 이미 운영 중인 상시 제도인지, 새로 신설·확대돼 국회 확정과 공고를 기다려야 하는 제도인지부터 가려야 한다.
거래절벽 서울, 지금 사도 되는 사람은
10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역이자 토지거래허가구역이 되면서 거래가 반 토막 나고 대출 한도가 크게 줄었다. 호가와 실거래가의 시차가 벌어져 지금 보이는 가격이 몇 달 전 합의일 수 있고, 필요한 자기자본은 집값 구간마다 다르다. 결국 자기자본과 2년 실거주 의무를 감당할 수 있는지가 지금 계약할 사람과 기다릴 사람을 가른다.
전세 전환 vs 월세 유지, 전환율로 가르는 법
전세와 월세를 같은 자로 재는 기준인 전월세전환율은 현재 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 연 5.0%가 법정 상한이고, 서울 신규 계약의 시장 전환율은 4%대 후반이다. 이 전환율이 전세대출 금리보다 높으면 월세로 나가는 돈이 이자보다 비싸다는 뜻이라, 전세 전환이 유리한지 가르는 기준이 된다. 전세 전환에 드는 추가 자금과 대출 이자를 환산한 월세와 비교하고, 계약 갱신이라면 갱신청구권과 5% 상한을 함께 따져야 한다.