집주인 근저당, 열람 없이 알림으로 잡는 법
전세 계약 기간 중 집주인의 근저당 설정이나 소유권 변동은 은행 앱의 무료 '등기변동 알림 서비스'로 등기부를 직접 떼지 않고도 통보받을 수 있다. KB국민·하나·케이뱅크 앱에 집 주소를 등록하면 주거래 여부와 무관하게 변동 시 알림이 오고, 대법원 인터넷등기소도 공식 창구다. 알림이 오면 근저당 접수 시점과 내 전입·확정일자 시점의 선후를 먼저 따져 확정일자 확보나 임차권등기명령 같은 대응 순서를 정해야 한다.
등기부를 매번 떼지 않아도 변동을 알 수 있다
전세로 사는 동안 가장 불안한 건 계약할 때 깨끗했던 등기부가 사는 사이에 바뀌는 경우다. 집주인이 몰래 근저당을 잡거나 집을 팔아넘겨도, 세입자가 등기부등본을 그때그때 떼보지 않으면 알기 어렵다.
이걸 해결하는 게 '등기변동 알림 서비스'다. 등록해 둔 집의 등기부에 변동이 생기면 알려주는 구조라, 내가 직접 열람하지 않아도 통보를 받는다. 알림이 잡아주는 항목은 근저당권 설정, 가압류, 가처분, 소유권 이전처럼 세입자 권리에 직접 영향을 주는 변동이다. 전세사기 예방을 목적으로 만들어진 서비스라, 계약 초기에 켜 두면 사는 내내 자동으로 작동한다.
어디서, 어떻게 신청하나
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가장 접근하기 쉬운 건 은행 앱이다. KB국민은행, 하나은행, 케이뱅크가 무료로 제공한다. 핵심은 주거래은행이 아니어도 된다는 점이다. 앱만 설치돼 있으면 이용할 수 있고, 자가·전세·월세를 가리지 않는다. 한 서비스에 최대 3개 주소까지 등록할 수 있다.
| 은행 | 앱에서 찾아가는 경로 |
|---|---|
| KB국민 | 생활·혜택 → 부동산 등기변동 알림 서비스 |
| 하나 | 생활·제휴 → 부동산 → 부동산마켓 |
| 케이뱅크 | 재테크 → 우리집 변동알림 |
공식 창구로는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)도 있다. 다만 알림 주기나 세부 조건은 은행·서비스마다 다를 수 있으니, 실제 등록 화면에서 한 번 더 확인하는 편이 안전하다. 지금 사는 집 주소를 넣어 두는 데 걸리는 시간은 몇 분이면 충분하다.
알림이 왔다면 먼저 확인할 것
근저당이 새로 잡혔다는 알림이 왔다고 해서 곧바로 보증금을 떼이는 건 아니다. 순서를 먼저 따져야 한다.
세입자의 권리 순위는 전입신고, 실제 거주(점유), 확정일자 세 가지로 정해진다. 이 요건을 갖춘 시점이 새 근저당의 등기 접수 시점보다 앞서면, 그 근저당은 보통 내 뒤에 서는 후순위가 된다. 즉 확인할 것은 딱 두 가지다. 등기부에 근저당이 접수된 날짜, 그리고 내 전입·점유·확정일자가 이보다 앞서는지다. 이 선후가 대응의 방향을 가른다.
상황별 대응 순서
정리하면 이렇게 움직이면 된다.
먼저 이미 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력이 있는 경우다. 새로 들어온 근저당이 내 뒤라면 우선변제 순위는 지켜지므로, 과도하게 서두르기보다 등기부를 확인해 순위를 문서로 확정해 두는 게 우선이다.
문제가 되는 건 요건이 비어 있거나 근저당이 내 앞선 시점에 잡힌 경우다. 아직 확정일자를 안 받았다면 즉시 받아 우선변제권부터 확보한다. 계약 만료가 다가오는데 보증금 반환이 불안하면, 계약 종료 후 이사를 가더라도 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 여기에 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증기관을 통한 회수도 함께 검토한다.
핵심은 타이밍이다. 알림은 변동을 '빨리' 알기 위한 장치이고, 빨리 안 만큼 확정일자 확보나 임차권등기명령 같은 조치를 여유 있게 밟을 수 있다. 알림부터 켜 두는 것이 그 시간을 버는 첫 단추다.