생애최초 디딤돌대출, 내가 대상일까

먼저 넘어야 할 세 개의 문턱

내집마련 디딤돌대출은 아무 무주택자에게나 열려 있지 않다. 한국주택금융공사 안내를 기준으로 보면, 대출접수일 현재 세대주이면서 세대원 전원이 무주택이어야 하고 나이·소득·자산 조건을 함께 통과해야 한다.

나이부터 보자. 결혼했거나 세대원이 있으면 성년이면 되지만, 혼자 사는 단독세대주는 만 30세 이상이어야 신청할 수 있다. 소득은 부부합산 연소득으로 따지는데, 생애최초 구입자는 7천만원 이하가 기준이다. 일반 구입자(6천만원)보다 넉넉하고, 신혼가구는 8,500만원까지 올라간다. 자산 조건도 있다. 부부합산 순자산이 5억1,100만원을 넘으면 대상에서 빠진다.

살 집에도 조건이 붙는다

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대출받는 사람뿐 아니라 사려는 집도 요건을 맞춰야 한다. 공부상 주택가격이 5억원 이하여야 하고, 신혼이거나 자녀가 둘 이상이면 6억원까지 허용된다. 전용면적은 85㎡ 이하, 비수도권 읍·면 지역은 100㎡ 이하다.

빌릴 수 있는 돈에도 상한이 있다. 생애최초 구입자의 한도는 2억4천만원이다. 일반은 2억원, 신혼·다자녀는 3억2천만원까지 늘어난다. 담보인정비율(LTV)은 최대 70%지만, 생애최초 구입자가 보증에 가입하면 80%까지 인정된다. 즉 요건에 맞는 5억원짜리 집이라도 실제 대출은 2억4천만원 한도에 먼저 걸린다는 점을 계산에 넣어야 한다.

일반 주택담보대출과 무엇이 다른가

요건이 까다롭게 느껴진다면 일반 은행 주택담보대출과 비교해보면 성격이 분명해진다.

구분	디딤돌(생애최초)	일반 주택담보대출
소득 요건	부부합산 7천만원 이하	상한 없음(DSR 규제)
주택가격	5억원 이하	제한 없음
금리	정책 저리	시장금리

일반 주담대는 소득 상한이 없고 살 수 있는 집값에도 제한이 없다. 대신 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 상환능력 규제를 받고 금리가 시장 수준이다. 생애최초 구입자라면 일반 주담대에서도 LTV 우대를 받을 수 있지만, 수도권·규제지역이나 신청 시점 정책에 따라 비율과 총 한도가 달라진다. 정리하면 디딤돌은 문턱이 있는 대신 금리가 낮은 정책 상품이고, 일반 주담대는 문턱이 낮은 대신 금리 부담이 크다. 소득과 집값이 상한 안에 들어온다면 디딤돌이 이자에서 유리하다. 반대로 소득이나 집값이 상한을 넘거나 한도(생애최초 2억4천만원)보다 큰 자금이 필요하다면 디딤돌은 애초에 선택지가 아니다. 이때는 일반 주담대로 방향을 잡되, DSR 한도 안에서 매달 갚아야 할 원리금을 먼저 계산해 상환에 무리가 없는지 확인하는 순서가 맞다.

신청 전에 밟을 순서

순서를 알아두면 헛걸음을 줄인다. 첫 단계는 계약이 아니라 자가점검이다. 무주택 여부, 부부합산 소득, 순자산, 사려는 집값과 면적을 먼저 조건표에 대입해본다. 여기서 하나라도 걸리면 계약을 서두를 이유가 없다.

요건을 넘겼다면 매매계약을 체결하고, 주택도시기금 포털인 기금e든든이나 수탁은행 창구에서 대출을 신청한다. 이후 소득·자산 심사를 거쳐 승인과 약정을 맺고, 잔금일에 맞춰 대출이 실행된다. 준비할 서류는 주민등록등본과 가족관계증명서, 매매계약서, 원천징수영수증 같은 소득 증빙, 재직·사업자 서류가 기본이다. 소득·자산 심사에 시간이 걸리므로 잔금일을 역산해 신청 시점을 잡는 편이 안전하다.

조건과 한도는 정책에 따라 조정된다. 계약서에 도장을 찍기 전에 기금e든든이나 은행에서 최신 기준을 한 번 더 확인하는 것이 실수를 막는 가장 확실한 방법이다.

출처

1. 디딤돌대출 상품소개 (한국주택금융공사)
2. 내집마련 디딤돌 대출 (마이홈포털)
3. 생애최초·서민 실수요자 주택담보대출 조건 (KB국민은행)