전세 계약 전 보증보험, 되는 집인지부터 보라
전세보증금 반환보증은 아무 집에나 되는 게 아니라 보증금 한도와 공시가격 126% 룰, 선순위채권 조건을 넘기면 가입이 거절된다. 등기부등본과 건축물대장을 떼고 주택 가격 대비 보증금·선순위채권을 계산하는 순서로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 한다. 거절될 집은 보증금을 떼일 위험도 큰 집이므로 계약 후보에서 빼거나 가입 실패 시 계약금을 돌려받는 특약을 넣는 게 안전하다.
계약서에 도장 찍기 전에 확인할 것
전세 계약에서 순서가 뒤바뀌면 손해를 보는 지점이 있다. 마음에 드는 집을 먼저 고르고 나중에 보증보험을 알아보는 것이다. 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 아무 집에나 되는 게 아니라 가입이 거절되는 집이 분명히 있다. 그래서 계약 전에 "이 집이 보증보험에 들 수 있는 집인지"부터 확인하는 게 맞는 순서다.
보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 내주는 제도다. 그런데 애초에 위험이 큰 집은 기관도 받아 주지 않는다. 거절됐다는 건 그 집이 보증금을 떼일 위험이 크다는 신호로 읽어야 한다.
어떤 집이 되고, 어떤 집이 안 되나
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가장 먼저 걸리는 건 보증금 규모다. HUG(주택도시보증공사) 기준으로 전세보증금이 수도권은 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 한다.
빌라·다세대라면 여기에 '126% 룰'이 붙는다. 전세보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있다는 뜻이다. 이 숫자는 공시가격의 140%에 담보인정비율 90%를 곱해 나온 값이다. 예를 들어 공시가격 2억 원짜리 빌라라면 전세보증금이 대략 2억 5,200만 원을 넘으면 가입이 막힌다. 참고로 HUG가 담보인정비율을 80%로 낮춰 이 기준을 112%로 강화하는 방안이 거론된 적은 있지만, 2026년 현재 공식 시행된 기준은 여전히 126%다. 확정된 변경이 아니라는 점은 구분해 두는 게 좋다.
가입이 거절되는 집에는 공통점이 있다. 크게 세 가지다.
- 선순위채권과 내 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘는 경우. HUG는 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 가입을 제한한다.
- 등기부에 압류·가압류 같은 권리 제한이 있거나, 건축물대장에 위반건축물로 올라 있는 경우.
- 집주인이 과거 보증사고로 보증 금지 대상이 됐거나, 계약서에 보증금 반환채권 양도를 금지하는 특약이 들어 있는 경우.
계약 전 확인은 서류 순서대로
확인은 눈으로 대충 보는 게 아니라 서류를 순서대로 밟는 일이다.
먼저 등기부등본과 건축물대장을 뗀다. 등기부에서는 근저당·압류 같은 선순위 권리와 그 금액을, 건축물대장에서는 위반건축물 여부를 본다. 그다음 주택 가격과 선순위채권을 계산해 내 보증금을 더했을 때 주택 가격을 넘지 않는지 따진다. 이 계산이 통과돼야 보증보험 가입선에 들어온다.
계약을 하고 잔금을 치른 뒤에는 전입신고를 하고 확정일자를 받는다. 이후 계약서와 보증금을 실제로 냈다는 증빙을 갖춰 보증기관에 심사를 넣고, 통과되면 보증료를 낸다. 순서를 요약하면 이렇다. 등기부·건축물대장 확인 → 주택가격과 선순위채권 계산 → 전입신고와 확정일자 → 계약서·보증금 증빙 제출 → 심사와 보증료 납부.
가입 여부를 계약의 판단 기준으로
핵심은 이 확인을 계약 결정에 실제로 반영하는 것이다. 두 가지로 쓸 수 있다.
계약 전 계산에서 보증금과 선순위채권 합계가 주택 가격에 육박한다면, 그 집은 보증보험이 거절될 가능성이 높고 동시에 보증금을 떼일 위험도 큰 집이다. 이런 집은 아예 후보에서 빼는 게 안전하다.
계약을 진행한다면 특약으로 안전장치를 건다. "잔금일까지 전세보증보험 가입이 승인되지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 취지의 조항을 넣는 방식이다. 이렇게 해 두면 뒤늦게 가입이 거절돼도 계약금을 지킬 수 있다. 보증보험은 계약을 마친 뒤 따라오는 절차가 아니라, 계약 여부 자체를 가르는 앞 단계 판단 기준으로 두는 편이 낫다.