전월세
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근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
전세 만기 전 이사, 통보 시점은 계약 상태로 갈린다
계약 기간 중이냐 묵시적 갱신·갱신요구권으로 연장된 상태냐에 따라 해지 통보의 효력과 중개비 부담이 완전히 달라진다. 최초 기간 중에는 임대인이 해지에 응할 의무가 없어 합의가 필요하지만, 갱신 상태에서는 통보가 도달하고 3개월이 지나면 법적으로 계약이 끝난다. 통보 전에 자신이 어느 상태인지와 계약서의 해지·중개비·위약금 특약부터 확인해야 한다.
GTX-C 6년, 전세로 기다려도 될까
GTX-C가 착공에 들어갔지만 준공 연도 표기가 실시계획에서 빠지면서 완공은 당초 2028년에서 2031년 이후로, 지금 기준 약 6년 뒤로 늦춰질 전망이다. 전세는 기본 2년에 계약갱신청구권을 더해도 최대 4년이라, 개통까지 버티려면 재계약을 최소 한 번 새로 맺어야 하고 그 시점이 개통 임박 구간과 겹친다. 갱신청구권으로 4년을 확보하고 보증금 안전과 사업 진척을 함께 점검하는 것이 개통 시점을 못 박는 것보다 중요하다.
묵시적 갱신 전세, 해지 3개월은 이렇게 센다
묵시적으로 갱신된 전세는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 반대로 임대인은 갱신이 성립한 뒤에는 임의로 해지할 수 없어 통보 권한이 세입자와 다르다. 종료 후에도 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로, 이사일에서 3개월을 임대인 수령일 기준으로 역산해 통지해야 한다.
수도권 공급 속도전, 전월세 계약 언제 잡나
정부의 수도권 조기 대량 공급 방침은 새 아파트 입주가 전세 매물을 늘리는 경로를 통해 전월세 시장에도 영향을 준다. 다만 2026년 8월 수도권 전세가는 주간 0.19% 오르는 상승 국면이고 공급 효과는 착공이 아닌 입주 시점에 나타나 시차가 크다. 세입자는 전국 통계가 아니라 내 계약 만기 시점과 인근 입주 물량, 전세 대출 조건을 확인해 계약 시점을 판단하는 게 현실적이다.
은행 거절 뒤 저축은행 전세대출, 따져볼 것
저축은행 전세대출은 은행권보다 금리가 높고 한도가 낮은 대신 신용·소득 요건이 유연해, 1금융권이 막힌 세입자의 다음 선택지에 가깝다. 다만 은행 거절 사유가 신용점수 때문인지 서류·보증기관 문제인지에 따라 답이 달라진다. 실제 적용 금리와 보증기관별 한도, 중도상환수수료를 비교한 뒤 마지막에 선택하는 순서가 현실적이다.