#전세보증보험
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보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저
국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자에게 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 보장하는 최소보장제를 발표하고 10일부터 신청을 받는다. 다만 이는 피해가 확정된 뒤 손실 일부를 메워 주는 사후 구제여서 보증금 전액을 돌려주지는 않는다. 계약 전 등기부등본과 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 위험한 집을 거르는 예방이 여전히 먼저다.
전세 계약, 서류 보는 순서와 단계별 확인법
전세 보증금을 지키는 핵심은 서류를 많이 보는 것이 아니라 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 각 시점에 맞는 항목을 확인하는 데 있다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을, 당일에는 임대인이 진짜 소유자인지와 세금 체납 여부를, 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 세운다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이사 당일 오전에 서두르고, 계약서 특약으로 담보권 설정 금지와 완납증명서 제출을 못 박아 두어야 한다.
재건축 이주, 옆 동네 전세가 먼저 마르는 이유
재건축 이주가 몰리면 인근 전세는 가격이 오르기 전에 매물부터 사라지며, 목동 주변에서는 이주 전인데도 전세 매물이 1년 새 크게 줄었다. 이 흐름은 이주 공고에서 이주 기간을 거쳐 철거로 이어지는 단계가 있어 세입자가 시점을 미리 가늠할 수 있다. 갱신이라면 계약갱신청구권으로 5% 상한을 지키고, 새 계약이라면 등기부와 건축물대장을 확인한 뒤 전입신고·확정일자와 보증보험으로 보증금을 지키는지 점검해야 한다.
보증금 날리지 않는 전세 특약 세 문장
전세 보증금을 지키는 힘은 계약서 본문이 아니라 특약란의 세 문장, 곧 보증보험 가입 조건, 잔금일 권리 변동 금지, 수리 책임에서 나온다. 전입신고와 확정일자의 효력은 다음 날 0시에 생겨 잔금일 하루의 빈틈이 발생하는데, 이 틈을 막는 특약 한 줄이 경매에서 변제 순위를 가른다. 서명 전 등기부등본과 공시가격 126% 기준을 직접 확인하고, 특약 위반 시 계약 해지와 계약금 반환 조항까지 넣었는지 점검해야 한다.
전세 계약 전 무료 점검, 어디서 받고 뭘 묻나
국토부와 HUG가 2026년 5월부터 전국 8개 전세피해·예방지원센터에서 예비 임차인에게 권리관계 분석과 계약서 검토를 무료로 해주는 안전계약 컨설팅을 시작했고, 대한법률구조공단(132)은 누구나 무료 상담을 받는다. 다만 상담은 계약서와 등기부의 위험을 짚어 줄 뿐, 집주인의 숨은 의도나 빚까지 걸러 주지는 못한다. 등기부 권리관계, 보증보험 가입 가능 여부, 특약 세 가지를 미리 정리해 가고 입주 당일 전입신고와 확정일자는 본인이 챙겨야 한다.
전세보증보험, 내 집은 가입될까
전세보증금 반환보증은 계약이 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 안전장치다. 다만 집값 대비 보증금 비율과 등기부상 권리관계가 가입 가능 여부를 가르기 때문에, 조건이 맞지 않으면 계약 뒤에 거절당할 수 있다. 계약서에 도장을 찍기 전, 전세가율과 선순위 채권을 직접 확인하고 보증기관에 가입 가능 여부를 먼저 물어야 한다.
근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
전세 연장 세 가지 방법, 뭐가 유리할까
전세를 연장하는 방법은 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 재계약 세 가지로 나뉘며 각각 기간과 보증금 조건이 다르다. 묵시적 갱신은 조건이 그대로 2년 이어지고, 갱신요구권은 5% 이내 증액을 감수하는 대신 2년을 보장받는다. 보증금을 올려 연장한다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받고 전세보증보험도 갱신해야 보증금을 지킬 수 있다.
전세 계약서, 보증금 지키는 특약과 순서
전세 계약 당일에는 등기부등본 최신본을 다시 떼어 확인하고, 계약하러 온 사람이 실제 소유자인지 신분증과 입금 계좌를 대조한 뒤, 보증금을 지키는 특약을 계약서에 명시하는 순서로 움직여야 한다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시에 생겨 잔금일에 하루의 빈틈이 발생하므로, 특약과 확정일자·전입신고·보증보험으로 이 공백을 메우는 것이 핵심이다. 소유자 명의 계좌로만 송금하고, 근저당 말소와 담보권 설정 금지 특약을 넣고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
보증금 지키는 두 길, 조건 따라 답이 다르다
HUG가 전세금을 직접 맡아 계약 종료 때 세입자에게 100% 돌려주는 전월세 안심신탁 전담센터가 9월 22일 문을 열면서, 기존 전세보증보험과 어느 쪽이 나은지 따져볼 상황이 됐다. 안심신탁은 사고가 난 뒤 대신 갚아주는 보증보험과 달리 집주인이 보증금 자체를 만지지 못하게 막는 사전 예방형이라, 보증금이 흐르는 경로부터 다르다. 지금 당장 계약하는 집이라면 선택지는 보증보험 쪽에 가깝고, 10월 이후 나오는 안심신탁 매물이라면 반환보증을 따로 들 필요가 있는지부터 확인해야 한다.
전세대출, 보증보험이 안 되면 왜 막히나
전세대출금은 임대인에게 넘어가 은행이 잡을 담보가 없기 때문에, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 실행한다. 그래서 선순위 근저당이 많거나 위반건축물·신탁등기·압류 같은 하자가 있어 보증 심사를 통과하지 못하는 집은 대출 자체가 막힌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고 보증 가능 여부를 미리 상담하는 것이 안전하다.
전세 계약 전 보증보험, 되는 집인지부터 보라
전세보증금 반환보증은 아무 집에나 되는 게 아니라 보증금 한도와 공시가격 126% 룰, 선순위채권 조건을 넘기면 가입이 거절된다. 등기부등본과 건축물대장을 떼고 주택 가격 대비 보증금·선순위채권을 계산하는 순서로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 한다. 거절될 집은 보증금을 떼일 위험도 큰 집이므로 계약 후보에서 빼거나 가입 실패 시 계약금을 돌려받는 특약을 넣는 게 안전하다.
전세보증보험, 계약 전 이 조건부터 확인하라
전세보증보험은 보증금 한도(수도권 7억·비수도권 5억)와 전세금이 공시가격의 126% 이하라는 기준을 넘으면 가입이 막힌다. 잔금·전입신고 늦은 날 기준 계약기간 절반이 지나기 전 신청해야 하고, 직거래나 선순위채권 과다, 위반건축물은 대표 거절 사유다. 계약 전 등기부 선순위 권리와 집값 대비 전세가율, 다가구 보증금 총액을 확인하면 가입 거절을 피할 수 있다.
전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.