#전세보증보험
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보증금 지키는 두 길, 조건 따라 답이 다르다
HUG가 전세금을 직접 맡아 계약 종료 때 세입자에게 100% 돌려주는 전월세 안심신탁 전담센터가 9월 22일 문을 열면서, 기존 전세보증보험과 어느 쪽이 나은지 따져볼 상황이 됐다. 안심신탁은 사고가 난 뒤 대신 갚아주는 보증보험과 달리 집주인이 보증금 자체를 만지지 못하게 막는 사전 예방형이라, 보증금이 흐르는 경로부터 다르다. 지금 당장 계약하는 집이라면 선택지는 보증보험 쪽에 가깝고, 10월 이후 나오는 안심신탁 매물이라면 반환보증을 따로 들 필요가 있는지부터 확인해야 한다.
전세대출, 보증보험이 안 되면 왜 막히나
전세대출금은 임대인에게 넘어가 은행이 잡을 담보가 없기 때문에, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 실행한다. 그래서 선순위 근저당이 많거나 위반건축물·신탁등기·압류 같은 하자가 있어 보증 심사를 통과하지 못하는 집은 대출 자체가 막힌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고 보증 가능 여부를 미리 상담하는 것이 안전하다.
전세 계약 전 보증보험, 되는 집인지부터 보라
전세보증금 반환보증은 아무 집에나 되는 게 아니라 보증금 한도와 공시가격 126% 룰, 선순위채권 조건을 넘기면 가입이 거절된다. 등기부등본과 건축물대장을 떼고 주택 가격 대비 보증금·선순위채권을 계산하는 순서로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 한다. 거절될 집은 보증금을 떼일 위험도 큰 집이므로 계약 후보에서 빼거나 가입 실패 시 계약금을 돌려받는 특약을 넣는 게 안전하다.
전세보증보험, 계약 전 이 조건부터 확인하라
전세보증보험은 보증금 한도(수도권 7억·비수도권 5억)와 전세금이 공시가격의 126% 이하라는 기준을 넘으면 가입이 막힌다. 잔금·전입신고 늦은 날 기준 계약기간 절반이 지나기 전 신청해야 하고, 직거래나 선순위채권 과다, 위반건축물은 대표 거절 사유다. 계약 전 등기부 선순위 권리와 집값 대비 전세가율, 다가구 보증금 총액을 확인하면 가입 거절을 피할 수 있다.
전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.