#등기부등본
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보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저
국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자에게 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 보장하는 최소보장제를 발표하고 10일부터 신청을 받는다. 다만 이는 피해가 확정된 뒤 손실 일부를 메워 주는 사후 구제여서 보증금 전액을 돌려주지는 않는다. 계약 전 등기부등본과 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 위험한 집을 거르는 예방이 여전히 먼저다.
전세 계약, 서류 보는 순서와 단계별 확인법
전세 보증금을 지키는 핵심은 서류를 많이 보는 것이 아니라 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 각 시점에 맞는 항목을 확인하는 데 있다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을, 당일에는 임대인이 진짜 소유자인지와 세금 체납 여부를, 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 세운다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이사 당일 오전에 서두르고, 계약서 특약으로 담보권 설정 금지와 완납증명서 제출을 못 박아 두어야 한다.
'원금 보장' 부동산 투자 권유, 그게 위법 신호다
금융당국은 부동산·주식 전문가나 방송 출연을 내세워 유튜브 등으로 접근하는 투자 권유를 유사수신 사기의 전형으로 경고한다. '원금·고수익 보장'은 그 자체가 유사수신행위의 신호이며, 사업자등록이나 방송 이력은 수신 허가나 투자 안전과 아무 관련이 없다. 계약 전 등기부등본과 사업자 상태, 금융감독원 '파인'의 제도권 금융회사 조회로 직접 확인하고, 의심되면 1332에 신고하는 게 핵심이다.
등기부등본 인터넷 발급·열람, 비용과 순서
등기부등본은 인터넷등기소에서 24시간 열람(700원)하거나 발급(1,000원)할 수 있고, 둘은 가격과 용도가 다르다. 2026년 9월 대법원이 열람료를 1,100원으로 올리는 인상안을 입법예고해 11월 23일 시행이 예정됐으나 아직 확정은 아니다. 집 계약 시에는 말소사항 포함본으로 계약 전과 잔금 전 두 번 권리관계를 확인하는 것이 핵심이다.
계약 전 등기부등본, 세 칸만 제대로 보기
등기사항전부증명서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어 각각 집의 정보와 소유권, 빚을 보여준다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 근저당 채권최고액과 선순위 채권이 보증금을 위협하는 신호다. 선순위 채권과 보증금 합이 시세를 넘지 않는지 확인하고, 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 점검하자.
계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만 근저당권은 접수 당일 효력이 생겨, 하루 차이로 대출이 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 표제부·갑구·을구 순으로 소유자, 압류, 근저당 변동을 확인해야 한다. 재발급한 등기부에 새 근저당이나 압류가 보이거나 임대인이 잔금을 재촉하면, 돈을 보내기 전에 멈추고 원인부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
등기부, 말소사항 포함과 현재 유효 뭘 고를까
등기사항전부증명서의 '말소사항 포함'과 '현재 유효사항'은 다른 서류가 아니라 과거 말소 내역을 보여주느냐 마느냐의 차이다. 제출용이거나 현재 상태만 보면 될 때는 현재 유효사항, 매수·임차 전 권리 이력을 실사할 때는 말소사항 포함을 고르면 된다. 근저당·가압류 설정과 말소가 반복된 흔적은 현재 유효사항에선 지워지므로, 큰 계약 전에는 과거 기록을 함께 확인하는 것이 안전하다.
등기부 보는 법과 내 권리 지키는 순서
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 나뉘어 부동산의 현황과 소유권, 근저당 같은 권리관계를 공시한다. 매매는 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기를 해야 하고, 전세는 전입신고와 확정일자를 갖춰야 보증금을 지킬 대항력·우선변제권이 생긴다. 계약 전과 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고 잔금일 권리변동 금지 특약을 넣는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서다.
등기부 열람, 떼는 법부터 위험 신호까지
부동산 등기부(등기사항전부증명서)는 대법원 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 떼어 볼 수 있다. 표제부는 집의 현황, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 소유권 외 권리를 보여주므로 이 순서로 읽으면 권리관계가 잡힌다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 과도한 채권최고액, 신탁등기 여부를 위험 신호로 보고 계약 여부를 판단해야 한다.
계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서
전월세·매매 계약 전에는 등기사항증명서(옛 등기부등본)를 떼 표제부·갑구·을구에서 집 정보, 실소유자, 선순위 채권을 순서대로 확인해야 한다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이면 되고 소유자 동의도 필요 없어, 이 작은 절차가 보증금을 지키는 첫 방어선이 된다. 계약 전뿐 아니라 잔금일에 한 번 더 떼어 근저당·압류가 새로 붙었는지, 신탁이나 가압류 같은 위험 신호가 없는지 확인하는 것이 핵심이다.
등기부등본 갑구·을구, 순서대로 읽으면 쉽다
등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘고, 갑구는 소유권을, 을구는 근저당권처럼 소유권 이외의 권리를 담는다. 세 칸이 각각 '어떤 집인가·누구 집인가·빚이 얼마인가'라는 다른 질문에 답하기 때문에, 위에서 아래로 순서대로 읽으면 처음 떼보는 사람도 위험 신호를 놓치지 않는다. 갑구의 압류·가압류와 을구의 채권최고액이 내 보증금과 합쳐 집값을 넘는지를, 계약 당일 다시 발급해 확인하는 것이 마지막 관문이다.
집 계약 전 등기부등본, 700원으로 확인하는 법
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 회원가입 없이 열람 700원, 발급 1,000원에 뗄 수 있다. 소유자와 빚만 확인할 거면 700원 열람으로 충분하고, 대출이나 계약서 제출용일 때만 1,000원 발급이 필요하다. 뗀 뒤에는 갑구의 가압류·경매 기재와 을구의 근저당 채권최고액을 먼저 보고, 잔금 당일 한 번 더 열람하는 것이 안전하다.
집 살 때 등기부, 근저당 말고 볼 세 가지
매매 계약 전 등기부등본에서는 을구의 근저당뿐 아니라 갑구의 가압류·가처분·가등기와 신탁 등기까지 확인해야 한다. 가등기는 나중에 본등기가 되면 매수인의 소유권이 밀려 상실될 수 있고, 신탁 부동산은 소유자가 매도인이 아니라 신탁회사라 매도인 단독으로는 팔 수 없다. 이런 권리관계가 남아 있으면 잔금 전 말소나 신탁원부·수탁자 동의 확인을 계약 조건으로 요구해야 한다.
전세금 지키기, 등기부 근저당부터 확인하라
전세보증금의 안전은 집주인의 선순위 채무인 근저당이 잡힌 날짜와 세입자가 대항력·확정일자를 갖추는 날짜의 순서로 결정된다. 등기부 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니며, 이 금액과 보증금의 합이 시세를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 전후 등기부를 두 번 확인하고 소액임차인 최우선변제 기준과 잔금일 근저당 말소 특약을 함께 점검해야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
전세 계약금, 5%와 10% 중 무엇이 나에게 유리할까
전세 계약금은 법정 기준이 없는 협의 사항으로, 통상 보증금의 5~10%를 건다. 민법상 계약금은 해약금이라 그 액수가 곧 계약을 깼을 때 잃거나 물어줄 돈이 된다. 비율을 흥정하기 전에 등기부 을구와 조건부 반환 특약을 먼저 확인하는 편이 보증금을 지키는 데 유리하다.
전세 계약 전 보증보험, 되는 집인지부터 보라
전세보증금 반환보증은 아무 집에나 되는 게 아니라 보증금 한도와 공시가격 126% 룰, 선순위채권 조건을 넘기면 가입이 거절된다. 등기부등본과 건축물대장을 떼고 주택 가격 대비 보증금·선순위채권을 계산하는 순서로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 한다. 거절될 집은 보증금을 떼일 위험도 큰 집이므로 계약 후보에서 빼거나 가입 실패 시 계약금을 돌려받는 특약을 넣는 게 안전하다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.
은행 4곳 490억 대출사기, 계약자가 볼 것은
국민·신한·우리·기업은행이 부동산 시행사와 허위 계약자가 짜고 벌인 대출사기로 8월 12일 총 490억원대 금융사고를 공시했다. 실제보다 부풀린 계약서로 과다 대출을 받는 이 수법에는 명의를 빌려준 계약자가 빚과 형사책임까지 떠안는 구조가 숨어 있다. 계약 전 등기부와 신탁 여부를 확인하고, 실제와 다른 금액의 계약서나 명의 대여 요구는 거절하는 것이 자신을 지키는 출발점이다.
'명의만 빌려달라'가 사기 신호, 계약 전 등기부터
국민·신한·우리·기업은행에서 시행사와 허위 분양자가 공모한 대출사기가 잇따라 공시돼 규모가 490억원에 이른다. 은행이 직접 피해자이지만, 일반인도 명의를 빌려주면 대출금 전액 상환과 사기 공범 처벌까지 떠안을 수 있다. 계약 전 등기사항증명서로 소유자·근저당·신탁을 확인하고, 돈은 지정된 신탁계좌로만 넣으며, '명의만 빌려달라'는 제안은 거절해야 한다.
490억 대출사기, 계약 전 떼어볼 서류는
부동산 시행사와 허위 분양자가 공모한 대출사기로 은행 네 곳에서 490억원 규모의 금융사고가 공시됐다. 평범한 계약자도 등기부등본·건축물대장·신탁 서류로 권리관계를 직접 확인하지 않으면 사기 구조에 얽힐 수 있다. 특히 명의를 빌려주면 수수료를 준다는 제안은 사기 공범이 되는 신호이므로 계약을 멈추고 확인해야 한다.