전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
두 곳은 한도를 정하는 방식이 다르다
전세보증금을 떼일 위험에 대비하는 반환보증은 크게 공기업인 HUG(주택도시보증공사)와 민간회사인 SGI서울보증에서 가입한다. 상품 이름은 비슷해 보여도, 얼마까지 보증해 주느냐를 정하는 기준이 다르다. 이 차이가 어느 기관이 유리한지를 가른다.
HUG는 주택가격을 먼저 잡고 그 90% 안에서만 보증한다. 정확히는 전세보증금과 선순위채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 한다. 반면 SGI는 주택가격 자체에는 상한을 두지 않는다. 대신 선순위채권이 주택가액의 절반을 넘으면 아예 가입을 받지 않는다.
가입 대상과 한도 비교
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두 기관의 핵심 조건을 나란히 놓으면 성격이 분명해진다.
| 항목 | HUG | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억·지방 5억 이하 | 아파트 제한 없음, 기타 10억 |
| 보증료율(연) | 약 0.10~0.21% | 아파트 0.229% |
| 특징 | 저렴·할인, 심사 까다로움 | 범위 넓음, 신용심사 |
HUG는 KB의 정리 기준으로 임차보증금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하여야 가입할 수 있다. 보증료율은 연 0.1% 안팎에서 시작해 저렴한 편이고, 신혼부부와 다자녀 등 사회배려계층 할인이 붙는다. SGI는 아파트라면 보증금 전액을 한도 없이 보증하지만 보증료율이 아파트 기준 연 0.229%로 더 비싸고, 소득은 보지 않는 대신 신용도를 심사한다.
어떤 상황에 어디가 유리한가
선택은 결국 내 보증금이 HUG 한도 안에 들어오느냐에 달렸다.
보증금이 크지 않아 주택가격의 90% 안에 넉넉히 들어오고, 청년이나 신혼부부처럼 할인 대상이라면 HUG가 현실적이다. 보증료가 싸고 정부 지원도 받기 쉽다.
반대로 전세가율이 높아 90% 한도로는 보증금을 다 못 채우거나, 보증금이 수도권 기준 7억 원을 넘는 고가 아파트라면 SGI 쪽이 답이 된다. 아파트는 한도 제한 없이 전액 보증되기 때문이다. 다만 보증료를 더 낼 각오는 해야 한다.
빌라나 다세대 같은 비아파트는 계산이 더 까다롭다. HUG는 시세가 불분명한 주택에 공시가격의 140%에 90%를 곱한 이른바 126% 룰을 적용해 한도를 잡는데, 이 선을 넘는 전세는 가입이 막힌다. 이럴 때 SGI를 대안으로 검토하되, 여기서도 선순위채권 50% 조건에 걸리지 않는지 따져야 한다.
가입 전 임대인 조건부터 확인하라
어느 기관을 고르든 통과 여부는 임대인의 집 상태가 좌우한다. 계약서에 도장을 찍기 전에 다음을 확인하는 편이 안전하다.
- 등기부등본 을구의 선순위 근저당 규모. SGI는 주택가액의 50%를 넘으면 거절하고, HUG는 90% 한도에서 이 금액을 먼저 빼기 때문에 보증 가능액이 줄어든다.
- 주택 유형이 아파트인지 빌라인지. 주택가격을 매기는 방식과 한도가 달라진다.
- 전세가율. 보증금이 시세나 공시가격에 비해 지나치게 높으면 어느 쪽도 통과가 어렵다.
- 임대인의 세금 체납이나 신탁등기 여부.
보증보험은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 한다는 신청 기한도 있다. 집을 먼저 보고 조건이 애매하다면, 계약 전에 두 기관 중 어느 쪽이 통과되는지 확인해 두는 편이 낫다.