#전세사기
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집주인 근저당, 열람 없이 알림으로 잡는 법
전세 계약 기간 중 집주인의 근저당 설정이나 소유권 변동은 은행 앱의 무료 '등기변동 알림 서비스'로 등기부를 직접 떼지 않고도 통보받을 수 있다. KB국민·하나·케이뱅크 앱에 집 주소를 등록하면 주거래 여부와 무관하게 변동 시 알림이 오고, 대법원 인터넷등기소도 공식 창구다. 알림이 오면 근저당 접수 시점과 내 전입·확정일자 시점의 선후를 먼저 따져 확정일자 확보나 임차권등기명령 같은 대응 순서를 정해야 한다.
전세금 HUG에 맡기는 안심신탁, 언제 쓸까
국토부와 HUG가 9월 22일 전월세 안심신탁센터를 출범하고 10월부터 신청을 받는다. 세입자가 전세금을 임대인이 아닌 HUG에 신탁해, 사고 후 돌려받는 기존 반환보증과 달리 보증금이 집주인에게 넘어가는 것 자체를 막는 사전 예방 구조다. 실제 이용은 계약할 집이 시세 20억 이하 적격주택인지, 집주인이 연 4.35% 수익 구조에 참여하는지에 달렸다.
전세 특약, 보증금 지키는 6가지 조항과 체크리스트
세입자의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에야 생겨, 잔금일과 그 사이 하루의 공백에서 보증금 사고가 집중된다. 계약서에 인쇄된 조항은 이 공백과 세금·대출 위험을 막지 못하므로, 당사자가 직접 합의해 적는 특약이 실제 방어선이 된다. 근저당 설정 금지, 세금 체납 고지, 대출·보증 불가 시 계약금 반환 같은 문구가 특약란에 들어갔는지 계약 전에 확인해야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
전세금 떼일 걱정, 안심신탁이 바꾸는 것
국토부가 추진하는 전월세 안심신탁은 세입자가 전세금을 집주인이 아니라 HUG에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 주는 3자 구조다. 집주인이 보증금을 아예 쥐지 않기 때문에, 사고가 난 뒤 대신 물어주는 전세보증보험과 달리 떼일 위험 자체를 앞단에서 줄인다. 다만 아직 도입을 추진하는 단계라 세제·수익률 등 세부가 확정되지 않았고 대상 주택과 물량에 제한이 있어, 9월 말 사업 공고의 조건을 확인해야 한다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.