#전세사기
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보증금 1/3 보장제 나와도, 계약 전 점검이 먼저
국토교통부가 11월 9일 전세사기 피해자에게 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 보장하는 최소보장제를 발표하고 10일부터 신청을 받는다. 다만 이는 피해가 확정된 뒤 손실 일부를 메워 주는 사후 구제여서 보증금 전액을 돌려주지는 않는다. 계약 전 등기부등본과 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 위험한 집을 거르는 예방이 여전히 먼저다.
전세 계약, 서류 보는 순서와 단계별 확인법
전세 보증금을 지키는 핵심은 서류를 많이 보는 것이 아니라 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 각 시점에 맞는 항목을 확인하는 데 있다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을, 당일에는 임대인이 진짜 소유자인지와 세금 체납 여부를, 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 세운다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 이사 당일 오전에 서두르고, 계약서 특약으로 담보권 설정 금지와 완납증명서 제출을 못 박아 두어야 한다.
등기부등본 인터넷 발급·열람, 비용과 순서
등기부등본은 인터넷등기소에서 24시간 열람(700원)하거나 발급(1,000원)할 수 있고, 둘은 가격과 용도가 다르다. 2026년 9월 대법원이 열람료를 1,100원으로 올리는 인상안을 입법예고해 11월 23일 시행이 예정됐으나 아직 확정은 아니다. 집 계약 시에는 말소사항 포함본으로 계약 전과 잔금 전 두 번 권리관계를 확인하는 것이 핵심이다.
계약 전 등기부등본, 세 칸만 제대로 보기
등기사항전부증명서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어 각각 집의 정보와 소유권, 빚을 보여준다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 근저당 채권최고액과 선순위 채권이 보증금을 위협하는 신호다. 선순위 채권과 보증금 합이 시세를 넘지 않는지 확인하고, 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 점검하자.
계약금 보내기 전, 등기부 이렇게 다시 본다
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만 근저당권은 접수 당일 효력이 생겨, 하루 차이로 대출이 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 계약 당일과 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 표제부·갑구·을구 순으로 소유자, 압류, 근저당 변동을 확인해야 한다. 재발급한 등기부에 새 근저당이나 압류가 보이거나 임대인이 잔금을 재촉하면, 돈을 보내기 전에 멈추고 원인부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 길이다.
전세사기 피해자 인정, 4요건·절차·이의신청
전세사기 피해자로 인정되려면 대항요건, 보증금 5억 원 이하(최대 7억), 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의심이라는 네 요건을 함께 충족해야 한다. 신청은 지원관리시스템이나 관할 시·도에 하고 시·도 조사 30일, 위원회 결정 30일(15일 연장)의 순서로 진행된다. 부결되면 송달일부터 30일 안에 이의신청을 해야 하며, 새 사정이 생기면 재신청도 가능하다.
전세사기 피해자 인정 뒤, 받을 수 있는 지원
전세사기 피해자로 인정받으면 주거·경매·금융 지원을 신청할 자격이 생기지만, 각 지원은 따로 신청해야 하고 기한을 넘기면 받을 수 없다. 우선매수권으로 공공임대에 최장 20년 거주하거나, 저리 대환대출과 20년 무이자 분할상환으로 금융 부담을 덜 수 있고, 2026년 개정으로 보증금의 3분의 1을 보장하는 최소보장제도 새로 생겼다. 신청 기한과 제외 대상 여부는 전세사기피해지원관리시스템과 관할 지자체에서 본인 기준으로 확인해야 한다.
보증금 지키려면, 집주인 세금부터 열어본다
임대인의 세금 체납은 경매 시 당해세 우선변제로 세입자의 보증금보다 먼저 배당될 수 있고, 압류 등기 전에는 등기부에도 드러나지 않는다. 계약 전 완납증명서 요구와 미납국세 열람제도로 두 번 확인하고 그 사이의 공백은 완납·해제 특약으로 메우는 것이 안전하다. 체납이 없으면 진행, 소액이면 특약을 건 조건부 진행, 과다하거나 임대인이 비협조적이면 계약을 멈추는 것이 판단 기준이다.
등기부 열람, 떼는 법부터 위험 신호까지
부동산 등기부(등기사항전부증명서)는 대법원 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 떼어 볼 수 있다. 표제부는 집의 현황, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 소유권 외 권리를 보여주므로 이 순서로 읽으면 권리관계가 잡힌다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 과도한 채권최고액, 신탁등기 여부를 위험 신호로 보고 계약 여부를 판단해야 한다.
전세사기 최소보장제, 내 보증금 얼마 받나
전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 피해자가 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 채워주는 제도로, 온라인 신청은 11월 10일 시작됐다. 지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 차액이라 보증금 전액 보전이 아니며, 특별법상 전세사기피해자로 결정돼야 대상이 된다. 회수액이 3분의 1을 넘으면 지원금이 없으므로 본인 회수 내역을 먼저 따지고, 함께 넓어진 주거지원과 중복 요건은 LH·국토교통부 자료로 확인해야 한다.
경매 전 보증금 1/3 먼저 받는 선지급 조건
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있다. 회수 시점이 불확실하던 기존 방식과 달리 최소 보장액을 예측할 수 있게 됐지만, 추가 회수가 생기면 돌려줘야 하는 후정산 구조다. 이사나 대출 상환이 급한지, 경매가 장기화될지에 따라 선지급 신청이 유리한지 판단해야 한다.
집주인 근저당, 열람 없이 알림으로 잡는 법
전세 계약 기간 중 집주인의 근저당 설정이나 소유권 변동은 은행 앱의 무료 '등기변동 알림 서비스'로 등기부를 직접 떼지 않고도 통보받을 수 있다. KB국민·하나·케이뱅크 앱에 집 주소를 등록하면 주거래 여부와 무관하게 변동 시 알림이 오고, 대법원 인터넷등기소도 공식 창구다. 알림이 오면 근저당 접수 시점과 내 전입·확정일자 시점의 선후를 먼저 따져 확정일자 확보나 임차권등기명령 같은 대응 순서를 정해야 한다.
전세금 HUG에 맡기는 안심신탁, 언제 쓸까
국토부와 HUG가 9월 22일 전월세 안심신탁센터를 출범하고 10월부터 신청을 받는다. 세입자가 전세금을 임대인이 아닌 HUG에 신탁해, 사고 후 돌려받는 기존 반환보증과 달리 보증금이 집주인에게 넘어가는 것 자체를 막는 사전 예방 구조다. 실제 이용은 계약할 집이 시세 20억 이하 적격주택인지, 집주인이 연 4.35% 수익 구조에 참여하는지에 달렸다.
전세 특약, 보증금 지키는 6가지 조항과 체크리스트
세입자의 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에야 생겨, 잔금일과 그 사이 하루의 공백에서 보증금 사고가 집중된다. 계약서에 인쇄된 조항은 이 공백과 세금·대출 위험을 막지 못하므로, 당사자가 직접 합의해 적는 특약이 실제 방어선이 된다. 근저당 설정 금지, 세금 체납 고지, 대출·보증 불가 시 계약금 반환 같은 문구가 특약란에 들어갔는지 계약 전에 확인해야 한다.
등기부등본 세 곳만 봐도 전세 위험 걸러진다
전세 보증금 사고는 대부분 계약 전 등기부등본의 소유자(갑구)·근저당(을구)·가압류 세 항목에서 미리 드러난다. 채권최고액에 보증금을 더해 시세로 나눈 비율이 70%를 넘는지, 소유자가 신탁회사는 아닌지를 보면 회수 위험이 계산된다. 계약 전과 잔금 당일 두 번 발급본으로 확인하고, 전입신고 다음 날 0시에야 대항력이 생긴다는 점까지 챙겨야 한다.
전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
전세금 떼일 걱정, 안심신탁이 바꾸는 것
국토부가 추진하는 전월세 안심신탁은 세입자가 전세금을 집주인이 아니라 HUG에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 주는 3자 구조다. 집주인이 보증금을 아예 쥐지 않기 때문에, 사고가 난 뒤 대신 물어주는 전세보증보험과 달리 떼일 위험 자체를 앞단에서 줄인다. 다만 아직 도입을 추진하는 단계라 세제·수익률 등 세부가 확정되지 않았고 대상 주택과 물량에 제한이 있어, 9월 말 사업 공고의 조건을 확인해야 한다.
전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.