변동금리 주담대, 고정으로 갈아탈지 따질 순서

변동금리 대출자에게 '8% 시대'는 아직 전망이다

변동금리로 주택담보대출을 받아둔 사람이라면 "주담대 8% 시대"라는 말에 마음이 급해진다. 먼저 상황을 정확히 볼 필요가 있다. 8%는 현재 금리가 아니라 올해 4분기 전망이다. 8월 30일 기준 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.68~7.15% 수준이고, 변동형은 신규취급 평균이 연 4.5% 안팎이다.

오히려 지금은 변동형이 고정형보다 금리가 낮다. 변동에서 고정으로 갈아타면 당장의 이자는 늘어난다는 뜻이다. 그럼에도 고정을 검토하는 이유는 하나다. 은행채 금리가 기준금리 인상을 선반영하며 오르고 있어, 연내 고정형 금리 상단이 8%를 넘어설 수 있다는 관측 때문이다. 결국 판단은 앞으로 금리가 얼마나 더 오를 것인가에 대한 베팅이 된다.

변동과 고정, 무엇이 다른가

RDNE Stock project

변동금리는 코픽스 같은 지표금리에 연동돼 6개월이나 1년 주기로 다시 매겨진다. 금리가 내리면 이자가 줄지만, 오르면 그대로 부담이 커진다. 고정금리나 일정 기간마다 갱신되는 주기형은 정해진 기간 동안 금리가 묶여 있어, 시장금리가 올라도 상환액이 예측 가능하다. 대신 그 안정성의 대가로 초기 금리가 변동형보다 높다.

한도 측면도 갈린다. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되면서, 대출 심사 때 실제 금리에 1.5%포인트의 가상 금리를 더해 한도를 계산한다. 이 스트레스 금리는 변동금리에 100% 얹히지만 주기형 고정에는 40%만, 순수 고정에는 아예 적용되지 않는다. 같은 소득이라도 고정형의 한도가 더 크게 나온다는 의미다. 대출 한도를 더 확보해야 하는 상황이라면 이 점이 고정을 택할 이유가 되기도 한다.

갈아탈 때 드는 비용부터 계산하라

갈아타기의 실익은 금리 숫자만으로 정해지지 않는다. 먼저 계산할 것이 중도상환수수료다. 통상 대출을 받은 지 3년 이내에 갚으면 부과되고, 3년이 지나면 없다. 금액은 '중도상환금액 × 수수료율 × (잔여일수 ÷ 대출기간)'으로, 남은 기간에 비례해 줄어든다.

수수료율 자체는 낮아지는 추세다. 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출부터 고정금리 주담대 중도상환수수료가 평균 1.43%에서 0.56%로 내렸다. 다만 그 이전에 받은 기존 대출은 계약 당시의 수수료율이 그대로 적용된다. 내 대출이 언제 실행됐는지부터 확인해야 하는 이유다.

여기에 새 대출을 실행할 때 드는 인지세 같은 부대비용을 더한다. 실익은 그래서 이렇게 따진다. '(기존 이자 − 새 이자) − 중도상환수수료 − 부대비용'이 플러스인지 보는 것이다. 아낀 이자가 수수료와 비용을 넘어서는 데 걸리는 기간이, 앞으로 대출을 유지할 기간보다 짧아야 갈아탈 실익이 있다.

갈아타는 게 유리한 경우, 유지가 나은 경우

판단은 몇 가지 조건으로 갈린다.

• 갈아탈 만하다: 남은 대출 기간이 길고, 금리가 더 오를 것으로 본다. 변동·고정 금리차가 크지 않거나, 이미 중도상환수수료 부과 기간인 3년이 지났다. 매달 상환액이 예측 가능해야 하는 가계다.
• 유지가 낫다: 남은 기간이 짧아 곧 갚거나 집을 팔 계획이다. 금리가 곧 꺾일 것으로 본다. 지금 고정과의 금리차가 커서 당장 부담이 크게 뛴다. 중도상환수수료와 부대비용을 회수하기 전에 대출이 끝난다.

숫자로 감을 잡으면 이렇다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 갚을 때 금리가 연 4%면 월 143만 원, 연 8%면 월 220만 원이다. 77만 원 차이다. 금리 상승을 크게 우려한다면 이 격차를 고정으로 막는 값이 수수료보다 클 수 있고, 상승 폭이 제한적이라고 보면 지금의 낮은 변동금리를 유지하는 편이 낫다. 8%는 아직 확정된 미래가 아니라 조건부 전망이라는 점을 판단의 출발점으로 삼는 게 좋다.

출처

1. 3억 빌리면 월 220만원…주담대 금리 8% 시대 눈앞
2. 중도상환수수료 인하 2026, 대출 갈아타기 전 확인할 점
3. 2026 스트레스 DSR 3단계: 주요 특징과 대출 한도