아파트 하자, 접수 기록부터 남겨야 하는 이유

하자를 발견하면 고쳐 달라 말하기 전에 기록부터 남긴다

새 아파트에서 하자를 발견했을 때 결과를 가르는 건 실력이 아니라 순서다. 벽에 금이 갔든 문이 안 닫히든, 먼저 할 일은 사진과 함께 접수 기록을 남기는 것이다. 언제 어떤 하자를 발견해 시공사에 알렸는지가 남아 있어야, 나중에 보수가 지연되거나 분쟁으로 갈 때 근거가 된다.

생활법령정보의 안내를 보면, 하자보수는 사업주체(시공사)에 하자를 통보하고 보수를 요청하는 데서 시작한다. 이때 구두로만 말하고 넘어가지 말고, 청구 시점과 시공사의 답변을 정리한 교섭경위서 형태로 남겨 두는 것이 좋다. 이 기록이 이후 절차에서 그대로 증빙이 된다.

항목마다 다른 보증기간, 먼저 확인할 것

Pavel Danilyuk

하자를 청구하려면 그 항목의 담보책임기간이 남아 있어야 한다. 공동주택관리법 시행령 별표에 따라 공사 종류별로 기간이 나뉜다.

구분	담보책임기간	예시
마감공사	2년	미장·도장·도배·타일, 주방기구, 가전제품
설비·옥외	3년	난방·냉방 설비, 옥외급수·위생 관련 공사
구조체 공사	5년	철근콘크리트, 지붕, 방수, 대지조성
내력구조부·지반	10년	기둥·내력벽 등 건물을 지탱하는 구조

기간을 세는 시작점도 구분해야 한다. 우리 집 내부 같은 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 복도·계단 같은 공용부분은 사용검사일부터 기산한다. 그래서 도배나 타일 같은 마감 하자는 2년 안에 챙겨야 하고, 누수나 방수 문제는 5년, 건물 구조와 관련된 하자는 10년까지 청구가 열려 있다. 지금 발견한 하자가 어느 항목인지에 따라 남은 시간이 크게 달라진다.

시공사가 보수를 미룰 때 밟는 절차

통보했는데도 시공사가 응하지 않거나 보수를 계속 미룬다면, 개인이 실랑이를 이어 가기보다 공적 절차로 넘어가는 편이 낫다.

국토교통부에는 하자심사·분쟁조정위원회가 있다. 사업주체가 하자보수 청구에 응하지 않을 때, 하자심사신청서나 분쟁조정신청서에 하자 발생을 증명하는 사진과 앞서 남겨 둔 교섭경위서를 붙여 신청하면 된다. 신청과 진행은 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr)에서 처리한다.

처리 기한도 정해져 있다. 하자심사와 분쟁조정은 신청일로부터 60일, 공용부분은 90일 안에 마쳐야 한다. 사실관계가 복잡한 분쟁재정은 150일, 공용부분은 180일이 기준이며, 필요하면 한 차례 30일까지 연장될 수 있다. 여기서 하자 여부와 보수 책임, 비용 부담 비율이 판정된다.

한 가지 더 알아 둘 것은 하자보수보증금이다. 사업주체는 하자보수를 담보하기 위해 보증금을 예치해 두는데, 시공사가 보수를 이행하지 않으면 입주자대표회의가 이 보증금으로 하자를 직접 보수하는 데 쓸 수 있다. 개별 세대가 단독으로 다루기 어려운 공용부분 하자라면, 입주자대표회의를 통해 이 경로를 함께 확인하는 것이 현실적이다.

정리하면 대응의 뼈대는 세 단계다. 발견 즉시 사진과 함께 접수해 기록을 남기고, 항목별 담보책임기간이 지나기 전에 청구하며, 시공사가 미루면 하자심사·분쟁조정위원회로 넘긴다. 감정적으로 항의하기보다 이 순서를 지키는 쪽이 실제 보수를 앞당긴다.

출처

1. 아파트 하자보수 - 하자의 범위 및 하자담보책임기간 - 찾기쉬운 생활법령정보
2. 아파트 하자보수 분쟁의 해결방법 - 찾기쉬운 생활법령정보