집값 6억·9억이 취득세를 가르는 기준선

취득세를 가르는 건 결국 두 가지

집을 사기로 마음먹었다면 매매가 옆에 붙는 취득세부터 계산해두는 게 좋다. 취득세를 정하는 변수는 사실 두 개뿐이다. 얼마짜리 집인가, 그리고 지금 몇 채를 가지고 있는가.

1주택 실거주자를 기준으로 하면 6억원과 9억원이 세율을 가르는 기준선이다. 취득가액 6억원 이하는 1.0%, 9억원 초과는 3.0%가 붙는다. 그 사이 6억~9억원 구간은 값이 오를수록 세율이 계단식으로 올라가는데, 계산식은 '취득가액을 3억으로 나눈 뒤 2를 곱하고 3을 뺀 값(%)'이다. 예를 들어 7억원짜리라면 세율이 약 1.67%가 된다.

붙는 세금은 취득세 하나가 아니다

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흔히 놓치는 부분이 부가세다. 취득세만 준비했다가 잔금 때 당황하는 경우가 여기서 나온다.

취득세에는 지방교육세가 본세의 10%만큼 따라붙는다. 여기에 전용면적 85㎡를 넘는 집이면 농어촌특별세 0.2%포인트가 추가된다. 반대로 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세가 붙지 않는다. 그래서 6억원 이하 85㎡ 이하 아파트의 실질 부담은 취득세 1.0%가 아니라 지방교육세까지 합친 약 1.1%로 보는 게 맞다.

보유 주택 수와 지역이 만드는 격차

같은 집이라도 두 번째, 세 번째 집이 되면 이야기가 달라진다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 세율이 8%로 뛰고, 3주택 이상이면 12%가 적용된다. 비조정지역은 3주택까지 8%, 4주택부터 12%다.

숫자만 보면 감이 잘 안 오니 총부담으로 비교해보면 차이가 분명해진다.

구분	취득세율	총부담(85㎡ 이하)
6억 이하·1주택	1.0%	약 1.1%
9억 초과·1주택	3.0%	약 3.3%
조정지역 2주택	8.0%	약 8.4%
3주택 이상	12.0%	약 12.4%

무주택 실거주자가 9억원 집을 살 때와 다주택자가 같은 집을 살 때의 취득세는 대략 3.3%와 12.4%, 열 배 가까이 벌어진다. 내가 몇 번째 집을 사는지가 세율을 좌우한다는 뜻이다.

생애최초라면 200만원까지 감면

난생처음 집을 사는 사람에게는 부담을 덜어주는 장치가 있다. 실거래가 12억원 이하 주택을 생애최초로 취득하면 취득세를 최대 200만원까지 감면받는다. 지금은 소득 요건 없이 무주택 요건만 맞으면 된다.

다만 조건이 붙는다. 취득일부터 3개월 안에 실제로 들어가 살기 시작해야 하고, 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대로 돌리면 감면받은 세액을 도로 토해내야 한다. 실거주 목적이 아니라면 감면을 기대하지 않는 편이 안전하다.

여기에 한 가지 변수가 더 있다. 정부는 2026년 8월 26일 40세 미만 청년의 감면 한도를 300만원으로 올리고 대상에 오피스텔을 포함하는 개정안을 발표했다. 다만 이는 입법예고를 거쳐 국회 제출을 앞둔 단계로, 시행 시점과 최종 내용은 아직 확정되지 않았다. 청년 실수요자라면 통과 여부를 지켜본 뒤 계약 시점을 저울질할 여지가 있다.

계약 전 예상 취득세 가늠하는 법

계약서에 도장을 찍기 전에 예상액을 직접 따져보는 건 어렵지 않다. 순서는 세 단계다.

먼저 내가 이 집을 사면 몇 번째 주택이 되는지, 그 집이 조정대상지역인지를 확인한다. 이게 세율 구간을 결정한다. 다음으로 취득가액에 해당 세율을 곱하고, 여기에 지방교육세 10%와 85㎡ 초과 시 농특세를 더한다. 마지막으로 생애최초 감면 대상이라면 산출액에서 최대 200만원을 뺀다.

예를 들어 무주택자가 5억원짜리 85㎡ 이하 아파트를 산다면 취득세 500만원에 지방교육세 50만원을 더해 550만원, 생애최초 감면을 받으면 350만원 선이다. 실거래가와 전용면적, 보유 주택 수만 알면 은행 잔금 스케줄을 짜기 전에 대략의 금액이 손에 잡힌다. 정확한 확정 세액은 위택스의 취득세 계산이나 관할 시·군·구 세무부서에서 확인할 수 있다.

출처

1. 취득세율표 — 주택 취득세율·조정지역 다주택 중과 한눈에
2. 청년 생애최초 주택 구입 시 취득세 감면 300만원으로 확대
3. 2026년 생애최초 취득세 감면 조건