아파트 취득세, 1%부터 12%까지 갈리는 기준
주택 취득세는 취득가액 6억 이하 1%, 9억 초과 3%가 기본이고 조정대상지역에서 주택 수가 늘면 8~12%까지 중과된다. 같은 집이라도 보유 주택 수와 지역에 따라 세 부담이 몇 배로 벌어지므로 계약 전에 자기 조건의 세율부터 따져야 한다. 6~9억 구간 산식, 85㎡ 초과 농어촌특별세, 생애최초 감면 요건과 60일 신고 기한까지 함께 챙겨야 예상 밖 세금을 피한다.
세율을 정하는 세 가지 변수
아파트를 사면 등기 전에 취득세를 낸다. 세율은 하나로 고정돼 있지 않고 취득가액, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부 세 가지로 갈린다. 같은 8억짜리 아파트라도 무주택자가 처음 사는 경우와 조정대상지역에서 두 번째로 사는 경우는 세율이 8배 넘게 벌어진다.
기본은 1주택 기준이다. 취득가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%다. 문제는 그 사이 구간이다.
6억~9억원 구간은 산식으로 계산한다
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6억 초과 9억 이하 구간에는 정해진 세율이 없고 (취득가액을 억원 단위로 본 값 ÷ 3 × 2 − 3)% 산식을 쓴다. 7억원이면 약 1.67%, 8억원이면 약 2.33%다. 6억에서 1원만 넘어도 세율이 오르기 때문에, 계약 금액이 6억이나 9억 경계에 걸린다면 이 구간부터 확인하는 게 좋다.
주택 수와 조정대상지역이 세율을 뒤집는다
여기까지가 1주택 기준이고, 주택 수가 늘면 이야기가 달라진다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상은 12%로 중과된다. 비조정대상지역은 조금 느슨하다. 2주택까지는 1~3% 기본세율을 그대로 적용하고, 3주택부터 8%, 4주택 이상 12%가 붙는다.
내가 사려는 집이 조정대상지역인지, 그리고 이 집을 포함해 몇 번째 주택인지. 이 두 가지가 세율의 앞자리를 정한다. 일시적 2주택처럼 중과를 피하는 예외도 있으니, 다주택이 걱정되면 계약 전에 조건을 따져봐야 한다.
취득세만 내는 게 아니다
고지서에는 취득세 외에 두 가지가 더 붙는다. 지방교육세는 취득세율에 연동돼 1~3% 구간이면 0.1~0.3%, 8~12% 중과라면 0.4%가 더해진다. 농어촌특별세는 면적이 기준이다. 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세가 없지만, 85㎡를 넘으면 0.2%(중과 시 0.6~1.0%)가 붙는다.
여기서 자주 헷갈리는 게 면적이다. 분양 자료의 공급면적이 아니라 전용면적 85㎡가 기준이다. 흔히 말하는 '34평'이 전용 85㎡ 안팎이라, 농특세가 갈리는 경계에 걸리는 경우가 많다.
놓치기 쉬운 감면 하나
생애최초로 주택을 사면 취득세를 감면받을 수 있다. 실거래가 12억원 이하 주택이 대상이고, 산출된 취득세가 200만원 이하면 전액, 그보다 많으면 200만원을 빼준다. 2026년 개정으로 40세 미만 청년은 한도가 300만원으로 늘고 주거용 오피스텔까지 대상이 넓어졌다.
다만 조건이 있다. 취득일부터 3개월 안에 실제로 들어가 살아야 하고, 3년 안에 팔거나 세를 놓으면 감면분을 다시 토해낸다. 실거주가 아니라면 감면을 기대하기 어렵다.
납부 전에 확인할 것
취득세는 잔금을 치른 날(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 이 기한을 넘기면 무신고 가산세가 20% 붙는다.
- 매매계약서와 잔금 지급 증빙
- 과세표준이 되는 실거래가 확정 금액
- 전용면적이 85㎡ 이하인지 초과인지
- 조정대상지역 여부와 본인의 주택 수
- 생애최초·일시적 2주택 등 감면·예외 해당 여부
세율 자체는 위 기준으로 대략 가늠할 수 있다. 다만 다주택 중과나 일시적 2주택처럼 조건이 얽히면, 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 미리 확인해 두는 편이 안전하다.