아파트 취득세, 1%부터 12%까지 갈리는 기준
주택 취득세는 취득가액 6억 이하 1%, 9억 초과 3%가 기본이고 조정대상지역에서 주택 수가 늘면 8~12%까지 중과된다. 같은 집이라도 보유 주택 수와 지역에 따라 세 부담이 몇 배로 벌어지므로 계약 전에 자기 조건의 세율부터 따져야 한다. 6~9억 구간 산식, 85㎡ 초과 농어촌특별세, 생애최초 감면 요건과 60일 신고 기한까지 함께 챙겨야 예상 밖 세금을 피한다.
종부세 계산기, 올해 기준으로 맞게 넣는 법
종부세는 주택 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고 세율을 적용하는데, 2026년에는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원 공제가 적용된다. 8월 발표된 세제개편안의 14억 원 공제와 상향된 공정시장가액비율은 2027년 종부세부터라, 올해 계산기에 미리 넣으면 세액이 실제와 달라진다. 계산기의 기준 연도, 주택 수에 따른 세율, 1세대 1주택 세액공제 반영 여부를 확인하면 결과를 12월 고지서와 맞춰볼 수 있다.
용산이냐 탄천이냐, 청약 물량과 시점이 갈린다
국토부는 9월 말 발표할 7만3000가구+α 규모 공공주택지구에서 용산공원을 빼기로 했고, 오세훈 서울시장은 대안으로 강남 탄천물재생센터에 최대 1만3000가구를 짓자고 역제안했다. 정부의 용산 고밀 최대 2만호안과 서울시의 탄천안은 위치도 공급 방식도 달라, 어느 쪽으로 정해지느냐에 따라 청약 물량과 실제 공급 시점이 달라진다. 무주택 대기자라면 9월 말 지구 발표에 어느 부지가 담기는지, 물재생센터 이전처럼 시간이 걸리는 방식인지를 확인해 청약 계획의 시점을 가늠해야 한다.
전월세 신고, 계도기간 끝나 이제 과태료 대상
전월세 신고제 계도기간이 2025년 5월 끝나면서, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일부터 30일 안에 신고하지 않으면 과태료 대상이 됐다. 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 임대차계약서를 내면 신고와 동시에 확정일자까지 받을 수 있다. 신고 대상 지역과 금액에 해당하는지 먼저 확인하고, 기한을 놓쳤다면 늦게라도 신고해 과태료를 줄이는 것이 낫다.
은행 거절 뒤 저축은행 전세대출, 따져볼 것
저축은행 전세대출은 은행권보다 금리가 높고 한도가 낮은 대신 신용·소득 요건이 유연해, 1금융권이 막힌 세입자의 다음 선택지에 가깝다. 다만 은행 거절 사유가 신용점수 때문인지 서류·보증기관 문제인지에 따라 답이 달라진다. 실제 적용 금리와 보증기관별 한도, 중도상환수수료를 비교한 뒤 마지막에 선택하는 순서가 현실적이다.
1주택 종부세, 다주택과 뭐가 다른가
1세대 1주택자는 기본공제가 12억원으로 다주택자(9억원)보다 높고, 고령자·장기보유 세액공제로 세액을 최대 80%까지 줄일 수 있다. 세율 자체는 2주택 이하까지 동일하고 중과는 3주택 이상·과세표준 12억원 초과에서 적용되므로, 1주택자 부담이 낮은 진짜 이유는 세율이 아니라 공제에 있다. 이사나 상속으로 잠깐 두 채가 됐다면 9월 16~30일 특례 신청서를 내야 1주택 기준이 유지된다.
첫 전세대출, 청년 버팀목 조건부터 확인
사회초년생이 처음 받을 전세대출은 소득·나이·보증금 조건이 정해진 청년전용 버팀목 전세자금대출부터 확인하는 것이 유리하다. 기금 상품이라 은행이 달라도 기본금리는 같고, 실제 금리는 소득 구간과 우대조건이 정하므로 은행에서는 우대 항목을 물어야 한다. 확정일자, 보증금 5% 납입 영수증, 소득 서류를 미리 챙기고, 조건이 애매하면 계약 전 상담받는 것이 안전하다.
내 집 재산세, 고지서 전에 직접 계산하기
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 1세대 1주택 특례세율을 적용하는 순서로 계산되며, 공시가격 9억 원 이하 1주택은 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례를 받는다. 대부분의 첫 1주택자는 공시가격이 12억 원 아래라 종합부동산세 대상이 아니고 재산세만 내는데, 이 세금은 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과된다. 그래서 공시가격만 알면 대략의 세액을 미리 계산해 자금 계획을 세우고, 세액이 250만 원을 넘으면 분납 신청 시기를 챙길 수 있다.
청약통장 없는 무주택자, 줍줍으로 노릴 수 있을까
무순위 청약은 청약통장이나 가점 없이 무주택 세대주면 신청할 수 있고, 2025년부터는 무주택자로 자격이 한정됐다. 송파 시그니처 롯데캐슬처럼 총액 10억원대 물량이 시세 21억원대 단지에서 나오면 차익이 10억원을 넘어 신청이 추첨으로 몰린다. 당첨돼도 잔금을 치를 자금조달과 전매제한·거주의무·재당첨 제한 조건을 공고문에서 미리 확인해야 기회를 살릴 수 있다.
전세대출, 내 소득이면 어느 상품이 유리할까
전세자금대출은 정부 기금으로 나가는 버팀목 계열과 은행이 보증기관을 끼고 내주는 일반 전세대출로 크게 갈린다. 소득·보증금·나이 조건을 채우면 금리가 1%포인트 이상 낮은 기금대출이 유리하고, 조건을 넘기면 은행 보증부 대출로 넘어가는 순서가 합리적이다. 신청 전에 자기 소득과 보증금이 기금대출 기준선 안에 드는지부터 확인하는 것이 상품 선택의 출발점이다.
신용대출로 매매 잔금? 규제지역이 갈림길
신용대출로 잔금을 메우는 것이 금지된 것은 아니지만, 한도가 연소득 이내로 묶여 있고 규제지역에서는 사용 자체가 크게 막혀 있다. 특히 1억 원을 넘는 신용대출을 받으면 1년간 규제지역 주택을 살 수 없고, 신용대출과 주담대는 DSR 40% 안에서 함께 계산돼 한도가 서로 줄어든다. 만기가 짧고 금리가 높은 신용대출은 원리금 부담이 커 향후 대출 여력까지 갉아먹으므로, 규제지역 여부와 DSR 여유부터 확인한 뒤 결정해야 한다.
1주택 양도세 비과세, 세 조건에서 갈린다
1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주, 양도가액 12억 이하라는 세 조건에서 결정된다. 이 조건을 못 채우면 보유 2년 미만은 60~70% 단기세율, 그 밖에는 6~45% 기본세율이 붙어 세금이 크게 달라진다. 취득일과 조정대상지역 여부, 양도일(잔금일) 시점을 미리 확인해 2년 요건을 채운 뒤 파는 것이 타이밍의 핵심이다.
부모 돈으로 집 살 때, 세금 없는 경계선
부모에게 목돈을 받아 집을 살 때 성인 자녀는 10년간 5,000만 원(혼인·출산 공제까지 쓰면 1억 5,000만 원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 그 이상은 무이자 차용으로 약 2억 1,700만 원까지 세금 없이 빌리는 것이 합법이다. 다만 이 무이자 한도는 이자에 대한 증여세가 면제된다는 뜻일 뿐, 실제 계좌이체와 상환 기록이 없으면 국세청은 원금 전액을 증여로 되돌려 과세한다. 규제지역 주택은 자금조달계획서 제출이 강제되므로, 계획서에 적은 자금 출처와 실제 통장 흐름이 일치하는지부터 확인해야 한다.