1주택 종부세, 다주택과 뭐가 다른가

출발선부터 3억이 다르다

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택을 가진 사람에게 매겨진다. 이날 누가, 몇 채를, 얼마짜리로 갖고 있는지가 한 번에 정해진다. 1주택자와 다주택자의 세금이 갈리는 첫 지점은 세율이 아니라 공제다.

공시가격에서 얼마를 빼고 세금을 계산하기 시작하는지가 다르다. 1세대 1주택자는 12억원을 공제받지만, 다주택자는 9억원이다. 같은 값의 자산을 신고하더라도 과세 대상 금액 자체가 3억원 차이 나는 곳에서 출발한다.

항목	1세대 1주택자	다주택자(일반)
기본공제	12억원	9억원
고령자·장기보유 세액공제	최대 80%	없음
일반 세율(과표 구간별)	0.5~2.7%	0.5~2.7%

세액공제에서 격차가 더 벌어진다

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흔히 다주택자는 세율이 훨씬 높다고 생각한다. 절반은 맞고 절반은 아니다. 2주택 이하라면 개인 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 2.7%로 1주택자와 동일하다. 중과세율은 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘을 때 적용되며, 이 구간에서 최고 5.0%까지 올라간다.

실질적인 차이는 세율보다 세액공제에서 난다. 1세대 1주택자는 세금을 계산한 뒤 고령자·장기보유 공제를 한 번 더 받는다. 나이로는 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%가, 보유 기간으로는 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%가 적용된다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 깎아준다.

오래 산 집 한 채를 가진 고령의 실거주자라면, 계산된 세금의 상당 부분이 이 공제로 사라질 수 있다는 뜻이다. 이 혜택은 다주택자에게는 주어지지 않는다. 공제 12억원과 세액공제 80%, 이 두 가지가 1주택자 부담이 낮은 진짜 이유다.

2주택이 돼도 1주택으로 봐주는 경우

문제는 본의 아니게 주택 수가 늘어나는 상황이다. 이사 과정에서 잠깐 두 채가 되거나, 부모의 집을 상속받는 경우가 대표적이다. 이럴 때를 위해 특정 주택은 주택 수 계산에서 빼주는 특례가 있다.

• 일시적 2주택: 기존 집을 팔기 전에 새 집을 샀고, 과세기준일 현재 새 집을 산 지 3년이 안 된 경우.
• 상속주택: 상속으로 받은 집으로, 상속 개시일부터 5년이 지나지 않은 경우. 5년이 지나도 지분이 40% 이하거나 공시가격이 낮으면 계속 인정될 수 있다.
• 지방 저가주택: 공시가격 4억원 이하이면서 수도권 밖 등에 있는 집 한 채. 단, 지방 저가주택을 두 채 이상 가지면 특례는 적용되지 않는다.

이 특례가 적용되면 두 번째 집도 과세표준에는 합산되지만, 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 받을 수 있다. 세금 계산의 뼈대를 1주택자 기준으로 유지해 주는 셈이다.

특례는 신청해야 유지된다

여기서 실거주자가 가장 놓치기 쉬운 지점이 있다. 특례는 자동으로 적용되지 않는다. 신청을 해야 한다.

신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지다. 관할 세무서에 '1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서'(종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식)를 내면 된다. 이 기간을 넘기면 두 채를 그대로 다주택으로 보고 세금이 계산될 수 있다.

집이 두 채가 되는 사정이 생겼다면, 확인할 순서는 단순하다. 내 상황이 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 중 하나에 들어가는지 요건을 맞춰 보고, 취득일이나 상속 개시일 같은 날짜가 기간 안에 있는지 따진 뒤, 9월 신청 기간을 달력에 표시해 두는 것이다. 요건은 되는데 신청을 놓쳐서 공제를 못 받는 경우가 가장 아깝다.

출처

1. 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 (국세청)
2. 2025년 종합부동산세(주택분) 과세 기준·세액공제 정리 (TAXLY)
3. 일시적 2주택·지방 저가주택 보유자 종부세 부담 완화 (정책브리핑)