다주택 양도세, 파는 시점이 세금 가른다
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 중과세율이 다시 적용되고 있다. 세율은 주택 위치와 보유기간으로 갈리고, 정부가 발표한 개편안대로면 2027~2028년 중과가 다시 낮아질 예정이라 매도 시점이 세 부담을 좌우한다. 일시적 2주택 3년 처분기한과 주택 수 산정 여부는 계약 전 세무사 상담으로 확인하는 게 안전하다.
종부세 12억 복원, 전입 서두를 필요 있나
정부가 8·3 개편안에서 비거주 1주택자 종부세 공제를 9억원으로 낮췄으나, 반발로 12억 복원 또는 거주·비거주 차등 폐지가 재검토되고 있다. 공제 3억원 차이는 공시가 12억 주택의 과세 여부를 가를 만큼 크지만, 복원과 예외요건 확대가 겹치면 전입으로 얻는 실익은 줄어든다. 공제 한도는 9월 3일 국회 제출 이후 입법에서 정해지므로, 확정안을 보고 2027년 상반기에 판단하는 편이 안전하다.
전세대출 한도 부족? 보증기관부터 다시 보라
전세대출 한도는 보증기관과 지역별 보증비율, 그리고 소득이 함께 정하기 때문에 같은 전셋집이라도 어떤 기관과 상품을 고르느냐에 따라 한도가 달라진다. 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 보증비율이 90%에서 80%로 줄어 한도가 빡빡해졌지만, 소득 요건이 느슨한 서울보증이나 정책 특례상품을 활용하면 넓힐 여지가 있다. 청년·신혼·신생아 특례는 소득 기준 충족이 관건이니 부부합산 소득과 순자산을 먼저 계산하고, 확정일자 임대차계약서와 소득 증빙을 미리 준비하면 산정이 매끄럽다.
노선 확정 전 부울경 역세권, 매수 판단 기준
부산~양산~울산 광역철도는 예비타당성조사를 통과했지만 8월 국토부 발표 기준 노선은 아직 3개 안을 두고 검토 중이라 역 위치가 확정되지 않았다. 착공 목표는 2028년 하반기, 개통 목표는 2031년 하반기여서 지금 매수는 실거주 편익이 아니라 기대에 베팅하는 성격이 크다. 노선 확정과 기본계획 고시, 단계별 가격 반영 시점을 확인한 뒤 판단하는 것이 리스크를 줄인다.
가점 낮은 무주택자, 추첨제와 특공으로 뚫기
가점제 물량은 무주택 기간과 부양가족 수에서 밀리면 사실상 당첨을 기대하기 어렵다. 대신 소형 평형의 추첨제 물량과 신혼부부·생애최초 같은 특별공급은 가점이 아니라 자격 요건으로 갈리기 때문에 낮은 가점을 우회할 통로가 된다. 노려볼 유형을 정했다면 준비 기간 동안 무주택 자격을 유지하는 비용과 전월세 부담을 함께 계산해 대기 여부를 판단해야 한다.
전세보증보험 SGI·HUG, 내 상황엔 어디가 맞을까
전세보증금 반환보증은 공기업 HUG와 민간 SGI서울보증에서 모두 가입할 수 있지만 한도 기준이 다르다. HUG는 주택가격의 90% 안에서만 보증하고 보증료가 저렴한 대신 조건이 까다롭고, SGI는 아파트라면 한도 없이 전액을 보증하지만 보증료가 비싸다. 어느 쪽이든 가입 전에 임대인 주택의 선순위 근저당과 주택 유형부터 확인해야 한다.
주담대 갈아타기, 이득인지 계산하는 법
주담대 갈아타기의 이득은 금리차 하나가 아니라 '줄어드는 이자에서 중도상환수수료와 부대비용을 뺀 값'으로 결정된다. 2025년 1월 중도상환수수료가 실비 기준으로 낮아졌지만 이는 신규 대출부터라, 갈아탈 때 내야 할 수수료는 지금 쓰는 대출을 언제 받았는지에 달려 있다. 갈아타기 전에 내 대출의 실행일과 잔여 기간, 잔액을 먼저 확인하고 손익을 직접 계산하는 것이 순서다.
용산 주택공급, 어디에 짓느냐가 규모를 가른다
정부는 용산공원 본체 훼손지에 1만~2만 호 공급을 추진하지만, 서울시는 본체 대신 캠프킴 등 주변 국유지 활용을 제안하며 재협상이 이어지고 있다. 어느 부지로 결론 나느냐에 따라 공급 규모와 입지, 실제 공급 시기가 크게 달라진다. 토양오염 정화와 특별법 개정 등 선결 과제가 많아 최종 합의가 나오기 전까지 구체적 청약 계획을 세우기는 이르다.
비거주 1주택 종부세, 지금 전입 서두를 때 아닌 이유
정부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 줄이는 안을 냈지만, 여당 대표가 거주·비거주 차등 자체에 반대하며 수정 가능성이 커졌다. 이 안이 그대로 확정되느냐에 따라 같은 집이라도 세부담 계산이 크게 달라진다. 개편안은 9월 3일 국회 제출 뒤 심의를 거쳐야 하는 단계라, 지금 매수나 전입 시점을 앞당길 근거는 약하다.
비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은
2026년 세제개편안은 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등하고, 당정은 전근·교육 등 불가피한 사유의 비거주자에 대해 거주 인정을 확대하기로 공감대를 모았다. 예외 사유에 해당하면 전입 없이도 부담을 덜 수 있지만, 해당하지 않으면 비거주 세 부담이 실거주보다 크게 벌어질 수 있다. 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 9월 국회 제출 내용을 확인하고, 전입 전환의 실익과 비용을 함께 따져야 한다.
계약 전 3분, 무등록 중개사 걸러내는 법
경기도가 올해 상반기 공인중개사사무소 1500곳을 합동점검해 무등록 중개와 집값 담합 등 불법 행위를 집중 단속했다. 무등록 중개는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이고, 계약 전에는 중개사의 등록 여부와 영업 상태를 직접 확인할 수 있다. 브이월드와 공인중개사협회 조회로 등록 상태를 대조하고 공제증서·확인설명서까지 챙기면 상당수 피해를 미리 거를 수 있다.
강남·서초 하락 전환, 급매인가 조정인가
한국부동산원 8월 셋째주 조사에서 강남·서초 아파트값이 석 달 만에 하락 전환했고, 8·3 세제개편으로 나온 절세 매물이 강남3구 매물 증가분의 절반가량을 차지했다. 하락폭이 -0.05~-0.09%로 작고 매물이 절세 목적에 집중돼 있어 시세 붕괴보다 세금 회피성 급매에 가깝다. 실거주 매수를 고려한다면 급매의 성격과 대출·보유세 부담을 함께 계산해 판단할 필요가 있다.
버티기냐 매도냐, 1주택자가 먼저 볼 것
2026년 세제개편으로 실거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지고, 6·27 대출규제로 수도권 주택담보대출이 6억 원으로 묶이면서 강남·서초 매물이 두 자릿수로 늘었다. 보유 비용은 오르는데 살 사람의 자금 여력은 줄어, 실거주하지 않는 고가 1주택일수록 버티는 비용이 커지는 구조다. 매도와 보유를 저울질하기 전에 실거주 여부, 공시가격 수준, 내 집을 살 사람이 대출에 기대는 가격대인지를 먼저 확인해야 한다.