부모 돈으로 집 살 때, 세금 없는 경계선
부모에게 목돈을 받아 집을 살 때 성인 자녀는 10년간 5,000만 원(혼인·출산 공제까지 쓰면 1억 5,000만 원)까지 증여세 없이 받을 수 있고, 그 이상은 무이자 차용으로 약 2억 1,700만 원까지 세금 없이 빌리는 것이 합법이다. 다만 이 무이자 한도는 이자에 대한 증여세가 면제된다는 뜻일 뿐, 실제 계좌이체와 상환 기록이 없으면 국세청은 원금 전액을 증여로 되돌려 과세한다. 규제지역 주택은 자금조달계획서 제출이 강제되므로, 계획서에 적은 자금 출처와 실제 통장 흐름이 일치하는지부터 확인해야 한다.
부모 목돈으로 집을 사면서 세금을 0원으로 만드는 방법은 하나가 아니라 두 가지를 조합하는 데 있다. 성인 자녀는 부모에게서 10년간 5,000만 원까지 증여세 없이 받을 수 있고, 이를 넘는 돈은 '빌리는' 형식으로 끌어올 수 있다. 문제는 이 차용을 국세청이 진짜 빚으로 인정하느냐다. 인정받지 못하면 빌린 돈 전체가 증여로 바뀐다.
얼마부터 증여세가 붙는지부터 계산한다
증여재산공제는 10년 단위로 합산한다. 성인 자녀는 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원, 배우자는 6억 원까지 세금 없이 받을 수 있다. 아버지와 어머니, 조부모에게 각각 5,000만 원씩 받는 게 아니라 직계존속 전체를 합쳐 5,000만 원이라는 점을 놓치기 쉽다.
2024년에 생긴 혼인·출산 증여공제는 여기에 최대 1억 원을 더해준다. 혼인신고 전후 각 2년, 또는 출산 2년 이내라면 성인 자녀는 기본 5,000만 원과 합쳐 1억 5,000만 원까지 비과세로 받을 수 있다. 결혼을 앞두고 부부가 각자 양가에서 받는다면, 상황에 따라 합산 3억 원대까지 세금 없이 조달하는 설계도 가능하다.
공제를 넘는 돈은 '빌린다', 그 합법 경계선
Andrea Piacquadio
공제 한도를 넘어서면 증여가 아니라 대여, 즉 차용으로 돌린다. 근거는 상속세 및 증여세법 제41조의4다. 무이자나 낮은 이자로 빌리더라도 법정 적정이자율 4.6%로 계산한 이자에서 실제 낸 이자를 뺀 금액이 연 1,000만 원 미만이면 그 이자에는 증여세가 붙지 않는다.
1,000만 원을 4.6%로 거꾸로 계산하면 약 2억 1,700만 원이 나온다. 원금이 이 선 아래라면 이자를 한 푼도 안 줘도 이자에 대한 증여세는 없다는 뜻이다. 여기서 흔한 오해가 생긴다. 이 면제는 '이자'에 대한 것이지 원금 2억 원을 자동으로 대여금으로 인정해준다는 게 아니다. 그럴듯한 차용증이 있어도 돈이 오간 계좌 기록과 원금을 갚아나간 흔적이 없으면, 국세청은 그 돈을 증여로 판단한다.
| 방식 | 세금 없이 가능한 규모 | 반드시 남겨야 할 근거 |
|---|---|---|
| 증여공제(성인 자녀) | 10년간 5,000만 원 | 증여 계좌이체 내역 |
| 혼인·출산 추가공제 | 1억 원(기본과 합쳐 1.5억) | 혼인신고·출산 관련 서류 |
| 무이자 차용 | 원금 약 2억 1,700만 원 | 차용증·이체·상환 기록 |
국세청은 자금조달계획서로 되짚는다
규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 안의 주택은 금액과 상관없이 모든 거래에 자금조달계획서를 내야 한다. 규제지역이 아니어도 거래가액이 6억 원 이상이면 제출 대상이다. 계획서에는 자기자금, 차입금, 증여를 항목별로 나눠 적고 각각에 맞는 증빙을 붙여야 하며, 규제지역이나 고가주택은 증빙서류까지 함께 낸다.
제출하지 않거나 거짓으로 쓰면 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 실거래 신고필증이 나오지 않아 소유권 이전 등기 자체가 막힌다. 국세청은 이 계획서를 이미 보유한 소득·재산 자료와 연계해 분석하고, 앞뒤가 맞지 않으면 자금출처조사 대상으로 올린다.
결국 핵심은 서류와 통장의 일치다. 차용으로 신고했다면 차용증, 원금이 넘어온 이체 내역, 이후 원금을 갚은 기록이 계획서 내용과 어긋나지 않아야 한다. 부모 지원을 받기 전이라면 이 세 가지만 먼저 점검하면 된다. 공제 한도 안에서 받을 금액과 차용으로 돌릴 금액을 나눴는가, 차용분은 매달 갚을 상환 계획이 실제로 있는가, 계획서에 적을 출처가 통장 흐름으로 그대로 증명되는가. 세금을 줄이는 것은 금액을 잘 나누는 일이 아니라, 그 나눔을 기록으로 남기는 일에 가깝다.