전세 1년 계약, 2년보다 손해일까 이득일까

1년만 살 건데, 굳이 1년 계약을 해야 할까

곧 이사할 계획이라 전세를 딱 1년만 계약하고 싶다면, 먼저 알아둘 게 있다. 주택임대차보호법상 세입자는 2년 미만으로 계약해도 원하면 1년만 채우고 나갈 수 있고, 반대로 2년을 채우겠다고 주장할 수도 있다. 선택권이 세입자에게 있다는 뜻이다.

그래서 짧게 살 계획이라면 1년 계약을 고집할 이유가 생각보다 크지 않다. 2년으로 계약해두고 사정이 되는 대로 나가는 편이 오히려 안전한 경우가 많다. 아래에서 법적 차이부터 하나씩 짚는다.

법이 정한 최소 기간은 2년이다

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주택임대차보호법 제4조 제1항은 이렇게 정한다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다.

문장을 뒤집어 읽으면 핵심이 보인다. 1년으로 계약했더라도 세입자는 "그래도 2년 살겠다"고 버틸 수 있고, 동시에 "1년만 살고 나가겠다"고 할 수도 있다. 양쪽 카드를 세입자만 쥔다. 집주인은 세입자가 2년을 주장하면 1년 만기라며 내보낼 수 없다.

정리하면 1년 계약과 2년 계약의 실질 차이는 세입자 입장에서 크지 않다. 어느 쪽이든 최소 거주는 보장되고, 나가는 시점은 세입자가 정할 여지가 있기 때문이다.

짧게 살 거면 2년 계약이 더 유연하다

1~2년 안에 나갈 생각이라면 계산은 이렇게 된다. 1년 계약을 하면 만기 시점이 못 박히고, 더 살고 싶어져도 집주인이 거절하면 갱신 협상이 필요하다. 반면 2년 계약은 세입자가 먼저 나가겠다고 하면 나갈 수 있으면서, 사정이 바뀌어 더 살고 싶어지면 남은 기간이 방패가 된다.

다만 계약 기간 도중에 나갈 때는 조건이 붙는다. 만기 전 중도 퇴거는 세입자 사정이므로, 통상 새 세입자를 구할 때까지 보증금 반환이 늦어지거나 중개보수를 세입자가 부담하게 되는 경우가 있다. 이 부분은 계약 전에 특약으로 정리해두는 게 좋다.

계약갱신청구권은 1년이든 2년이든 쓸 수 있다

계약갱신청구권은 세입자가 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구하면 한 차례 더 살 수 있게 해주는 권리다. 갱신되는 기간은 2년, 증액은 5% 이내로 제한된다. 2020년 12월 10일 이후 계약이라면 만기 2개월 전까지 통지해야 한다.

거주 기간으로 따지면 이렇게 갈린다. 1년 계약 후 곧바로 갱신권을 쓰면 1년에 2년을 더해 최대 3년, 2년을 채운 뒤 갱신권을 쓰면 2년에 2년을 더해 최대 4년까지 살 수 있다. 오래 눌러앉을 생각이 조금이라도 있다면 처음부터 2년으로 시작하는 쪽이 총 거주 기간에서 유리하다.

집주인이 1년 계약을 반기지 않는 이유

전세는 금액이 커서 집주인 입장에서 세입자가 자주 바뀌는 걸 부담스러워한다. 1년마다 새 세입자를 구하고 보증금을 마련해 내줬다가 다시 받는 과정이 번거롭기 때문이다.

여기에 법이 세입자 편이라는 점이 겹친다. 1년으로 적어도 세입자가 2년을 주장하면 막을 수 없으니, 집주인 처지에서 1년 계약은 "짧게 쓸 수 있는데 길게 잡힐 수도 있는" 불확실한 조건이다. 그래서 아예 2년 계약만 받거나, 단기라면 전세 대신 월세를 놓으려는 집주인이 많다. 1년 전세 매물 자체가 드문 이유다.

1년 계약을 꼭 한다면 챙길 특약

집주인과 합의해 1년으로 계약한다면, 나갈 때 돈 문제로 얼굴 붉히지 않도록 계약서에 몇 가지를 적어두는 게 안전하다.

특약 항목	확인할 내용
보증금 반환 시점	만기일에 반환, 지연 시 이자 부담 명시
중개보수 부담	만기 퇴거 시 새 세입자 중개보수는 집주인 부담 확인
선순위 권리	근저당·다른 임차인 등 보증금 우선순위 확인

이 밖에 전세보증금 반환보증에 가입할 계획이라면, 1년 계약도 가입이 되는지와 신청 기한을 계약 전에 상품별로 확인해두는 게 좋다. 짧은 계약일수록 보증금을 제때 돌려받는 장치를 미리 걸어두는 편이 마음이 편하다.

출처

1. 주택임대차보호법 - 국가법령정보센터
2. 임대차계약의 갱신 - 찾기쉬운 생활법령정보