#계약갱신청구권
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재건축 이주, 옆 동네 전세가 먼저 마르는 이유
재건축 이주가 몰리면 인근 전세는 가격이 오르기 전에 매물부터 사라지며, 목동 주변에서는 이주 전인데도 전세 매물이 1년 새 크게 줄었다. 이 흐름은 이주 공고에서 이주 기간을 거쳐 철거로 이어지는 단계가 있어 세입자가 시점을 미리 가늠할 수 있다. 갱신이라면 계약갱신청구권으로 5% 상한을 지키고, 새 계약이라면 등기부와 건축물대장을 확인한 뒤 전입신고·확정일자와 보증보험으로 보증금을 지키는지 점검해야 한다.
전세금 오를 때, 세입자 보증금 지키는 순서
2026년은 입주 물량 감소와 대출 규제로 전셋값 상승 압력이 커지면서 중저가 주택 세입자도 재계약 증액을 마주하게 됐다. 계약갱신청구권을 행사하면 증액은 5% 이내로 묶이지만, 합의 갱신이나 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않는다. 부족한 보증금은 전세대출과 반전세 전환을 전월세전환율로 비교해 정하고, 대항력·확정일자·반환보증으로 돈을 돌려받을 수 있는지부터 점검해야 한다.
전세가 밀려 오를 때, 세입자의 재계약 카드
서울 아파트 매매가가 역대 최장 기간 오르고 전세 매물까지 줄면서 8월 평균 전셋값이 6억원대로 역대 최고를 기록해 재계약을 앞둔 세입자의 증액 부담이 커졌다. 그러나 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 보증금 인상은 5% 이내로 묶이고 최대 4년까지 거주가 보장되므로, 집주인의 증액 요구를 그대로 받을 필요는 없다. 갱신청구권 행사와 합의 재계약, 이사 중 무엇이 유리한지는 주변 전세 시세와 남은 거주 계획을 따져 만기 6개월에서 2개월 전에 결정해야 한다.
전세 연장 세 가지 방법, 뭐가 유리할까
전세를 연장하는 방법은 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 재계약 세 가지로 나뉘며 각각 기간과 보증금 조건이 다르다. 묵시적 갱신은 조건이 그대로 2년 이어지고, 갱신요구권은 5% 이내 증액을 감수하는 대신 2년을 보장받는다. 보증금을 올려 연장한다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받고 전세보증보험도 갱신해야 보증금을 지킬 수 있다.
전셋값 최고, 재계약 전 확인할 것
8월 서울 아파트 평균 전셋값이 7억1,178만 원으로 역대 최고를 기록했고, 전세 매물은 1년 전보다 12.8% 줄어 세입자가 고를 물건이 크게 줄었다. 입주물량 감소와 갭투자·다주택 규제, 실거주를 유도하는 세제개편이 겹친 결과로 상승세는 아직 꺾이지 않았다. 전체 평균에 휘둘리지 말고 내 지역·평형의 실거래가와 전세가율, 계약갱신요구권 사용 여부를 계약 전에 따져 무리한 조건을 피하는 편이 낫다.
GTX-C 6년, 전세로 기다려도 될까
GTX-C가 착공에 들어갔지만 준공 연도 표기가 실시계획에서 빠지면서 완공은 당초 2028년에서 2031년 이후로, 지금 기준 약 6년 뒤로 늦춰질 전망이다. 전세는 기본 2년에 계약갱신청구권을 더해도 최대 4년이라, 개통까지 버티려면 재계약을 최소 한 번 새로 맺어야 하고 그 시점이 개통 임박 구간과 겹친다. 갱신청구권으로 4년을 확보하고 보증금 안전과 사업 진척을 함께 점검하는 것이 개통 시점을 못 박는 것보다 중요하다.
전세 갱신, 집주인이 거절할 수 있는 9가지
전세 계약갱신요구는 주택임대차보호법이 정한 9가지 사유에 해당할 때만 집주인이 거절할 수 있고, 대표적인 것이 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주다. 실거주를 이유로 거절하려면 납득할 소명이 필요하며, 거짓 실거주 뒤 제3자에게 다시 세를 놓으면 손해배상 책임이 생긴다. 거절이 부당하다고 판단되면 확정일자 부여현황 열람으로 재임대 여부를 확인하고, 손해배상 청구나 주택임대차분쟁조정위원회 조정으로 대응할 수 있다.
전세 1년 계약, 2년보다 손해일까 이득일까
주택임대차보호법상 세입자는 2년 미만으로 계약해도 1년만 살고 나가거나 2년을 주장할 수 있어, 선택권이 세입자에게 있다. 짧게 살 계획이라도 계약갱신청구권과 중도 퇴거 조건을 따지면 2년 계약이 오히려 유연한 경우가 많다. 1년 계약을 꼭 한다면 보증금 반환 시점과 중개보수 부담을 특약으로 못 박아 두어야 한다.