#전세특약
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보증금 날리지 않는 전세 특약 세 문장
전세 보증금을 지키는 힘은 계약서 본문이 아니라 특약란의 세 문장, 곧 보증보험 가입 조건, 잔금일 권리 변동 금지, 수리 책임에서 나온다. 전입신고와 확정일자의 효력은 다음 날 0시에 생겨 잔금일 하루의 빈틈이 발생하는데, 이 틈을 막는 특약 한 줄이 경매에서 변제 순위를 가른다. 서명 전 등기부등본과 공시가격 126% 기준을 직접 확인하고, 특약 위반 시 계약 해지와 계약금 반환 조항까지 넣었는지 점검해야 한다.
전세 1년 계약, 2년보다 손해일까 이득일까
주택임대차보호법상 세입자는 2년 미만으로 계약해도 1년만 살고 나가거나 2년을 주장할 수 있어, 선택권이 세입자에게 있다. 짧게 살 계획이라도 계약갱신청구권과 중도 퇴거 조건을 따지면 2년 계약이 오히려 유연한 경우가 많다. 1년 계약을 꼭 한다면 보증금 반환 시점과 중개보수 부담을 특약으로 못 박아 두어야 한다.
전세 계약금, 5%와 10% 중 무엇이 나에게 유리할까
전세 계약금은 법정 기준이 없는 협의 사항으로, 통상 보증금의 5~10%를 건다. 민법상 계약금은 해약금이라 그 액수가 곧 계약을 깼을 때 잃거나 물어줄 돈이 된다. 비율을 흥정하기 전에 등기부 을구와 조건부 반환 특약을 먼저 확인하는 편이 보증금을 지키는 데 유리하다.