비강남 1주택도 종부세? 공시가부터 확인하자
집값 상승세가 이어지면 그동안 종부세와 무관했던 비강남권 아파트도 2030년이면 과세 대상에 들 수 있다는 전망이 나왔다. 실거주 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로 약 20억원까지 공제돼 당장 대상은 아니지만 공시가격이 매년 오르면 그 선에 가까워진다. 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격을 확인하고, 고령자·거주기간 세액공제나 부부 공동명의 특례 같은 대비 수단을 미리 알아 두는 편이 좋다.
비강남 실거주자도 안심하긴 이른 이유
그동안 종부세는 대체로 강남 얘기였다. 이번 전망은 그 경계가 비강남권으로 넓어질 수 있다고 본다.
국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행 시뮬레이션을 분석한 결과, 서울 집값이 매년 11%씩 오른다는 가정에서 종부세 부과 단지는 2026년 19개 자치구에서 2030년 22개 자치구로 늘어난다. 관악·노원·중랑에서 처음으로 과세 단지가 생기고, 서울 25개 구 가운데 강북·금천·도봉만 빠진다. 다만 이 숫자는 집값이 계속 오른다는 전제에 기댄 예측이지 확정된 세금은 아니다.
실거주자에게는 아직 여유가 있다. 실제로 거주하는 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로 약 20억원까지 공제받아 종부세를 내지 않는다. 문제는 공시가격이 매년 오르면 이 선에 조금씩 가까워진다는 점이다.
내 집 공시가격이 기준선에 얼마나 가까운가
cottonbro studio
확인은 생각보다 간단하다. 우선 부동산공시가격알리미에 접속해 우리 단지와 평형의 공동주택 공시가격을 조회한다.
실거주 1주택자는 이 값이 14억원을 넘어야 종부세 대상이 된다. 공시가격은 시세보다 낮게 매겨지기 때문에, 시세가 20억원 안팎이라면 관심을 두고 지켜볼 구간이다. 반대로 시세가 그보다 한참 아래라면 이번 전망과는 거리가 있다. 이번 시뮬레이션에서 새로 대상에 오른 곳도 자치구 전체가 아니라 관악·노원·중랑의 특정 단지 몇 곳에 그친다. 같은 구 안에서도 고가 단지와 나머지의 격차가 크다는 뜻이라, '우리 구가 포함됐다'는 말과 '우리 집이 대상이다'는 말은 다르다.
공제선을 조금 넘겼다고 곧바로 큰 세금이 나오는 것도 아니다. 종부세는 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하고, 그 초과분에만 세율을 매긴다. 정부가 공정시장가액비율을 70% 이상으로 올리기로 한 만큼 같은 공시가격이라도 과세표준은 예전보다 커지지만, 공제선을 갓 넘긴 집이라면 부담은 아직 크지 않은 편이다.
부담이 커지기 전에 점검해둘 것들
지금 대상이 아니어도 미리 알아 둘 만한 장치가 몇 가지 있다.
첫째, 실거주를 유지하는 것 자체가 절세다. 개편 방향이 실제 거주자를 우대하는 쪽으로 잡혀 있어 공제액도, 세액공제도 실거주자에게 유리하게 설계돼 있다.
둘째, 세액공제를 챙긴다. 1세대 1주택자는 고령자 공제 20~40%와 보유기간 공제 20~50%를 합쳐 최대 80%까지 세금을 덜 수 있다. 다만 2027년부터는 보유기간 공제가 절반만 인정되는 과도기를 거쳐, 2028년에는 '거주기간' 공제로 완전히 바뀐다. 집을 오래 갖고 있는 것보다 오래 사는 것이 유리해지는 방향이다.
셋째, 부부 공동명의를 따져 본다. 공동명의로 바꾸면 부부가 각각 공제를 받아 과세 문턱을 낮출 수 있지만, 이 경우 1세대 1주택 세액공제는 받지 못한다. 그래서 나이가 많거나 한집에 오래 산 경우라면 오히려 단독명의로 세액공제를 받는 편이 나을 수 있다. 어느 쪽이 유리한지는 나이와 거주 기간에 따라 갈린다.
지금 종부세 대상이 아닌 실거주자라면 서둘러 명의를 바꾸거나 집을 정리할 이유는 없다. 매년 봄 나오는 공시가격을 확인하고, 우리 집이 공제선에 다가섰을 때 명의와 거주 요건을 따져도 늦지 않다.