전세 계약금, 5%와 10% 중 무엇이 나에게 유리할까
전세 계약금은 법정 기준이 없는 협의 사항으로, 통상 보증금의 5~10%를 건다. 민법상 계약금은 해약금이라 그 액수가 곧 계약을 깼을 때 잃거나 물어줄 돈이 된다. 비율을 흥정하기 전에 등기부 을구와 조건부 반환 특약을 먼저 확인하는 편이 보증금을 지키는 데 유리하다.
계약금 비율, 법이 정한 숫자는 없다
전세 계약금은 "보증금의 몇 %"라는 법정 기준이 없다. 통상 보증금의 5~10%를 걸지만, 이건 시장에서 굳어진 관행일 뿐 임대인과 임차인이 협의로 정하는 금액이다. 5%로 낮춰도, 반대로 더 올려도 위법이 아니다.
그럼 왜 하필 10%가 기본값처럼 굳었을까. 액수가 너무 작으면 계약을 가볍게 깨는 쪽이 생기고, 너무 크면 계약금 자체를 마련하기 어렵다. 양쪽 모두 "이 정도면 함부로 못 깬다"고 받아들이는 선이 10% 언저리라, 별다른 협의가 없으면 그 숫자로 흘러가는 것이다.
계약금은 곧 '파기 비용'이다
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계약금의 진짜 성격은 예약금이 아니라 해약금이다. 민법 제565조는 계약금 등을 주고받은 경우, 다른 약정이 없으면 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 "교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여" 계약을 해제할 수 있다고 정한다.
이 문장을 전세에 대입하면 이렇게 된다. 세입자가 마음을 바꿔 계약을 깨면 이미 낸 계약금을 돌려받지 못한다. 반대로 임대인이 더 좋은 조건의 세입자를 만나 계약을 깨려면 받은 계약금의 두 배를 물어줘야 한다.
결국 계약금 비율을 정하는 일은 파기했을 때 잃을(또는 물어줄) 금액을 미리 정하는 일과 같다. 보증금 3억 원짜리 집이라면 10%는 3천만 원, 5%는 1,500만 원이다. 계약이 흔들릴 여지가 있다고 보면 낮은 비율이, 상대가 쉽게 발을 빼지 못하게 묶어두고 싶으면 높은 비율이 유리하다.
비율보다 먼저 챙길 타이밍
한 가지 함정이 있다. 해약금으로 계약을 무를 수 있는 건 "이행에 착수하기 전"까지다. 전세에서 이행 착수의 대표적인 신호가 중도금 지급이다.
중도금까지 오간 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 물어주는 방식으로 계약을 깰 수 없다. 그래서 잔금 전에 중도금 일정을 넣을지, 넣는다면 언제로 잡을지가 계약금 비율만큼이나 중요하다. 파기 가능성을 열어두고 싶다면 중도금 없이 계약금과 잔금으로만 구성하는 편이 단순하다.
5%와 10%, 나에게 맞는 쪽
정답은 상황에 따라 갈린다. 판단 기준을 정리하면 이렇다.
- 계약이 깨질 위험이 낮고 좋은 매물을 확실히 잡고 싶다면: 10%로 상대를 강하게 묶는다.
- 전세대출 실행이나 반환보증 가입 여부가 아직 불확실하다면: 5%로 낮춰 위험 노출을 줄인다.
- 임대인이 10%를 요구하는데 자금이 빠듯하다면: 비율 인하 대신 뒤에 설명할 조건부 특약으로 방어한다.
핵심은 액수 자체보다, 계약이 틀어졌을 때 그 돈이 어디로 가는지를 계약서에 명확히 적어두는 것이다.
계약 전 등기부, 을구부터 본다
계약금을 걸기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 주택도시보증공사는 갑구에서 소유자와 압류·가압류·경매개시결정 여부를, 을구에서 근저당권·전세권·임차권등기명령을 확인하라고 안내한다.
특히 을구가 중요하다. 집에 이미 잡힌 근저당(집주인의 대출)과 내 보증금을 합한 금액이 집값에 비해 과하면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 못 받을 수 있다. 선순위 채권이 얼마인지, 내 확정일자와 전입신고가 그 채권보다 앞서는지를 계약 전에 따져야 한다.
계약서에 넣을 특약
낮은 계약금보다 확실한 방어막은 잘 쓴 특약이다. 처음 전세를 든다면 최소한 다음을 검토하라.
- 전세자금대출이나 전세보증금 반환보증 가입이 임차인 잘못이 아닌 사유로 거절되면, 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 조건부 특약.
- 잔금 및 전입신고 다음 날까지 임대인이 근저당 등 새로운 담보를 설정하지 않는다는 특약.
- 계약 당시 등기부 상태를 기준으로 하며, 잔금일까지 권리관계에 변동이 없어야 한다는 확인.
특약은 분쟁이 났을 때 "누가 얼마를 부담하는가"를 가르는 문장이다. 계약금 비율을 흥정하는 데 쓰는 에너지의 절반만이라도 특약 문구에 쓰는 편이, 보증금을 지키는 데는 훨씬 남는 장사다.