종부세 2030년 서울 22개구, 집 살 때 볼 기준

집 살 때 종부세, 지역보다 '거주 여부'가 먼저다

집값이 오르면 종합부동산세를 내는 지역은 넓어진다. KB국민은행 시뮬레이션에 따르면 서울 집값이 매년 11%씩 오른다고 가정할 때 2030년에는 서울 22개 구가 종부세 사정권에 든다. 서울경제는 이를 두고 "사실상 서울시민세"라고 표현했다.

다만 매수 지역을 고를 때 더 크게 봐야 할 변수는 지역이 아니라 실제로 그 집에 사는지 여부다. 2027년부터 종부세 규칙이 거주 중심으로 바뀌기 때문이다.

2027년, 무엇이 달라지나

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정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안의 핵심은 실거주와 비거주를 갈라 세우는 것이다. 1세대 1주택자 기본공제가 실제 거주하면 12억 원에서 14억 원으로 오르지만, 거주하지 않고 보유만 하면 9억 원으로 줄어든다. 1주택자 등에 적용되는 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오른다.

구분	2026년	2027년부터
1주택 거주 공제	12억 원	14억 원
1주택 비거주 공제	12억 원	9억 원
공정시장가액비율	60%	70%

이 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되도록 짜였다. 다만 국회 통과 절차가 남아 있어 세부 수치는 아직 확정이 아니다. 정부는 종부세는 2028년, 양도세는 2029년부터 거주 중심 과세로 본격 전환한다는 방향을 밝혔다.

상승세가 이어지면 어디까지 넓어지나

KB 시뮬레이션을 분석한 국민의힘 신동욱 의원실 자료를 보면, 종부세 과세 단지는 현재 19개 구 78개 단지에서 2030년 22개 구 101개 단지로 늘어난다. 은평·관악·노원·중랑구 등 그동안 종부세와 거리가 멀던 지역이 새로 들어온다. 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 2029년부터 종부세가 생겨 2030년 약 113만 원을 낼 것으로 추정됐다.

세 부담 증가는 비거주 기준에서 두드러진다. 125개 단지의 종부세 총액은 589억 원에서 5,262억 원으로 8.9배, 단지당 평균은 95만 원에서 842만 원으로 뛰는 것으로 나타났다. 공제가 9억 원으로 줄고 공정시장가액비율이 오르는 효과가 겹친 결과다.

관심 단지가 사정권인지 확인하는 법

먼저 살 집의 공시가격을 알아야 한다. 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 회원가입 없이 주소와 단지명, 동·호수를 넣으면 확정 공시가격을 바로 볼 수 있다.

종부세는 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계로 판단한다. 현재는 1세대 1주택자 기준 공시가격 12억 원을 넘으면 대상이다. 관심 단지의 공시가격이 이 선에 얼마나 가까운지, 2027년 이후 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원 선과 비교하면 대략의 위치가 잡힌다.

지역을 고를 때 세금을 어떻게 감안할까

판단은 결국 거주 계획으로 갈린다.

• 실거주할 집이라면: 공제가 14억 원으로 오르는 방향이라 종부세 부담은 오히려 낮아진다. 상승세가 강한 지역이어도 실거주 목적이면 세금만으로 지역을 배제할 이유는 크지 않다.
• 전세를 끼고 사거나 몇 년 뒤 입주할 계획이라면: 그 기간은 비거주로 잡혀 공제 9억 원과 높아진 공정시장가액비율을 함께 맞는다. 이때는 공시가격이 9억 원에 가까운 단지일수록 보유 기간의 세 부담을 미리 계산해 두는 게 안전하다.
• 상승 여력이 큰 신흥 지역을 노린다면: 지금은 종부세와 무관해도 몇 년 뒤 사정권에 들 수 있다. 장기 보유·비거주라면 미래의 종부세까지 매수 판단에 넣어야 한다.

정리하면, 종부세를 걱정해 지역을 피하기보다 그 집에 실제로 살 것인지를 먼저 정하는 편이 현실적이다. 거주 여부가 공제액을 5억 원이나 가르는 구조이기 때문이다.

출처

1. 집값 상승 지속 시 2030년 서울 22개구 종부세…125개 단지 세 부담 최대 9배↑
2. 안 살면 稅폭탄… 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 [2026 세제 개편]
3. 2030년이면 서울 22개구 종부세 납부…'사실상 서울시민세'
4. 부동산공시가격알리미