실거주 1주택 14억, 비거주는 12억으로 갈렸다
정부가 9월 1일 국무회의에서 수정 의결한 세제개편안은 실거주 1주택의 종부세 기본공제를 14억원으로 올리되 비거주 1주택은 현행 12억원으로 유지했다. 애초 정부 원안이 비거주 공제를 9억원으로 낮추고 부담 상한을 200%로 올리려 했던 것과 비교하면 실제 거주 여부에 따라 세 부담의 방향이 크게 갈린다. 내 집이 어느 쪽인지는 소유 여부가 아니라 본인이 실제로 그 집에 사는지로 나뉘므로, 공제 기준을 따지기 전에 거주 상태부터 확인해야 한다.
실거주 14억, 비거주 12억으로 갈렸다
집을 한 채 가진 사람에게 이번 종합부동산세 개편의 핵심은 두 숫자다. 본인이 실제로 사는 1주택이면 기본공제가 14억원, 그 집에 살지 않는 1주택이면 12억원이다. 재정경제부는 9월 1일 국무회의에서 이 내용을 담은 세제개편안을 수정 의결했고, 9월 3일 국회에 제출할 예정이다.
공시가격이 이 공제선 아래면 종부세 대상이 아니다. 실거주 1주택자라면 공시가격 14억원, 시세로는 대략 20억원 안팎까지는 종부세를 내지 않는다는 뜻이다. 반대로 같은 집이라도 내가 살지 않고 전세를 주고 있다면 공제선이 2억원 낮아진다.
원래 정부안은 이보다 셌다
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지금 확정된 안은 8월에 처음 나온 정부 원안에서 한 발 물러선 결과다. 원안은 실거주 1주택 공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 동시에, 비거주 1주택은 오히려 9억원으로 낮추려 했다. 여기에 보유세가 전년보다 늘 수 있는 상한도 150%에서 200%로 끌어올릴 계획이었다.
서울을 중심으로 부동산 여론이 나빠지자 정부는 비거주 공제 인하와 부담 상한 인상을 모두 거둬들였다. 실거주 공제를 14억원으로 올리는 부분만 남고, 비거주 공제 12억원과 부담 상한 150%는 현행 그대로 유지됐다.
부담 상한 150%가 실제로 하는 일
부담 상한은 공제 기준만큼 눈에 띄지는 않지만 세액에 직접 작용한다. 공시가격이 뛰어 계산상 세금이 크게 늘어도, 실제로 내는 종부세는 전년도 세액의 150%를 넘지 못하게 막는 장치다.
원안대로 200%였다면 공시가격이 급등한 해에 세금이 최대 두 배까지 뛸 수 있었다. 150%로 되돌아왔다는 것은 한 해에 세 부담이 불어나는 폭이 그만큼 제한된다는 의미다. 공제선을 넘는 고가 주택을 가진 사람일수록 이 상한선이 체감된다. 반대로 공시가격이 공제선 아래에 있는 대다수 1주택자에게는 애초 종부세 자체가 부과되지 않으므로 상한 논의는 직접 영향이 없다.
내 집이 실거주 공제 대상인지 보는 법
실거주냐 비거주냐는 소유가 아니라 거주로 갈린다. 다음을 순서대로 확인하면 대략의 방향을 잡을 수 있다.
- 소유한 주택이 한 채인가. 두 채 이상이면 이번 1주택 공제와 다른 기준이 적용된다.
- 그 한 채에 본인이 실제로 살고 있는가. 살고 있으면 14억, 전월세를 주고 다른 곳에 살면 12억 쪽이다.
- 곧 매수해 들어가 살 집을 찾는 중이라면, 잔금 뒤 실제 입주해 사는 상태가 돼야 실거주 공제선에 해당한다.
- 내 집 공시가격이 12억~14억원 사이라면, 실거주 여부가 종부세를 내느냐 마느냐를 직접 가른다.
다만 '실거주'를 판정하는 세부 요건과 거주 기간 기준은 법 통과 이후 시행 단계에서 더 구체화될 수 있다. 지금 단계에서 확정된 것은 공제 금액과 부담 상한이고, 세부 판정 기준은 아직 열려 있다.
확정까지 남은 변수
이 안은 9월 3일 국회에 제출되며, 통과 여부와 세부 조정은 정기국회 심사를 거쳐야 한다. 정부와 여당 모두 논의 과정에서 추가로 손질할 여지를 남겨둔 상태다. 공제 14억·12억과 상한 150%라는 큰 틀은 정해졌지만, 국회 문턱을 넘기 전까지는 최종본이 아니라는 점을 감안해 두는 편이 안전하다.