#세제개편
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강남3구 하락 전환, 서울 집값 상승 꺾였나
한국부동산원 9월 21일 기준 서울 아파트값은 85주 연속 올랐지만 강남3구는 마이너스로 돌아섰고 전체 상승폭도 4주째 둔화됐다. 세제개편과 고금리 우려로 고가권이 먼저 식은 반면 중저가 외곽은 실수요로 상승을 이어가는 지역별 차별화가 뚜렷해진 것이다. 강남권 매수자는 세제 최종안과 낙폭 추이를, 외곽 매수자는 대출 여력과 금리 시나리오를 먼저 확인하는 것이 순서다.
종부세 2030년 서울 22개구, 집 살 때 볼 기준
집값이 매년 11%씩 오른다고 가정한 KB국민은행 시뮬레이션에서 2030년 서울 22개 구가 종부세 사정권에 드는 것으로 나타났다. 그러나 2027년부터 종부세가 거주 중심으로 바뀌어 1주택 공제가 거주 시 14억 원으로 오르고 비거주 시 9억 원으로 줄기 때문에, 지역보다 실거주 여부가 세 부담을 더 크게 가른다. 매수 전 부동산공시가격알리미에서 관심 단지의 공시가격을 확인하고, 거주 계획에 따라 공제 기준선과 비교해 판단하는 것이 핵심이다.
실거주 1주택 14억, 비거주는 12억으로 갈렸다
정부가 9월 1일 국무회의에서 수정 의결한 세제개편안은 실거주 1주택의 종부세 기본공제를 14억원으로 올리되 비거주 1주택은 현행 12억원으로 유지했다. 애초 정부 원안이 비거주 공제를 9억원으로 낮추고 부담 상한을 200%로 올리려 했던 것과 비교하면 실제 거주 여부에 따라 세 부담의 방향이 크게 갈린다. 내 집이 어느 쪽인지는 소유 여부가 아니라 본인이 실제로 그 집에 사는지로 나뉘므로, 공제 기준을 따지기 전에 거주 상태부터 확인해야 한다.
비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은
2026년 세제개편안은 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등하고, 당정은 전근·교육 등 불가피한 사유의 비거주자에 대해 거주 인정을 확대하기로 공감대를 모았다. 예외 사유에 해당하면 전입 없이도 부담을 덜 수 있지만, 해당하지 않으면 비거주 세 부담이 실거주보다 크게 벌어질 수 있다. 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 9월 국회 제출 내용을 확인하고, 전입 전환의 실익과 비용을 함께 따져야 한다.
강남·서초 하락 전환, 급매인가 조정인가
한국부동산원 8월 셋째주 조사에서 강남·서초 아파트값이 석 달 만에 하락 전환했고, 8·3 세제개편으로 나온 절세 매물이 강남3구 매물 증가분의 절반가량을 차지했다. 하락폭이 -0.05~-0.09%로 작고 매물이 절세 목적에 집중돼 있어 시세 붕괴보다 세금 회피성 급매에 가깝다. 실거주 매수를 고려한다면 급매의 성격과 대출·보유세 부담을 함께 계산해 판단할 필요가 있다.
장특공제, 2029년부터 거주 없으면 공제 0%
2026년 8월 3일 확정된 세제개편안은 1세대 1주택 장기보유특별공제를 2029년 양도분부터 거주기간 중심으로 바꿔, 실거주가 없으면 공제율이 0%가 된다. 이는 보유만으로 최대 80%를 받던 비거주 1주택자에게 세부담이 크게 늘 수 있다는 뜻이다. 다만 아직 정부안일 뿐 국회 통과 전이므로, 본인의 거주 요건과 양도 예정 연도부터 계산한 뒤 매도 시점을 판단해야 한다.
강남·서초 하락 전환, 매수 전 볼 지표
한국부동산원 8월 둘째주 조사에서 강남구(-0.02%)와 서초구(-0.04%)가 서울 25개 자치구 중 유일하게 하락 전환했다. 8월 3일 세제개편안 발표 뒤 초고가 단지에서 절세성 급매물이 나온 국지적 현상으로, 같은 기간 서울 전체는 0.21% 올랐다. 매수 대기자라면 하락이 몇 주 이어지는지, 급매물이 절세용인지, 세제 시행 시점과 실거래 흐름을 함께 확인해야 한다.
세제개편 재검토, 청약 지금 넣을까
정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 지 나흘 만에 ISA를 비롯한 개편안을 전면 재검토하라는 지시가 나오면서 종부세·양도세까지 다시 손질하는 흐름에 들어갔고, 국민의힘은 보유세와 거래세를 동시에 올렸다며 강하게 반발하고 있다. 개편의 큰 방향은 실거주자에게 유리하고 비거주·다주택·고가 보유에 불리하게 짜여, 청약 실수요자는 취득세 감면과 종부세 실거주 요건 같은 세금 변수를 함께 따져 봐야 한다. 매물 증가라는 기회와 세부안 미확정이라는 불확실성이 맞서는 만큼, 곧바로 실거주가 가능한지가 지금 넣을지 기다릴지를 가르는 핵심 갈림길이다.
집 비운 1주택자, 종부세 혜택 지키려면
2026년 세제개편안은 종부세 기본공제를 실거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 차등해 집에 살지 않으면 세 부담이 커지도록 바꿨다. 다만 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유가 인정되면 집을 비워도 거주로 봐 실거주 혜택을 받을 수 있다. 아직 국회 통과 전인 정부안인 만큼, 예외 사유 증빙이 가능한지 점검하고 서류를 미리 챙기되 매도 같은 큰 결정은 확정 뒤로 미루는 게 안전하다.
집 비운 1주택자, 거주로 인정받는 조건은
2026년 세제개편안은 종부세·양도세 기준을 거주 중심으로 바꿔, 실거주 1주택은 14억원·비거주 1주택은 9억원으로 기본공제를 차등한다. 정부는 취학·전근·부모 봉양 등 부득이한 사유로 집을 비운 경우를 거주로 인정하는 예외를 검토 중이지만, 세부 기준과 입증 방법은 아직 확정되지 않았다. 공시가격 14억원을 넘는 실거주 목적 1주택자라면 실거주 이력과 비거주 사유 증빙을 미리 챙겨두고 9월 국회 논의를 지켜볼 필요가 있다.
집 비운 1주택자, 비거주 예외로 인정받는 조건
2026년 종부세 개편으로 1주택 기본공제가 14억원으로 오르지만, 그 집에 살지 않는 비거주 1주택은 공제가 9억원으로 줄어 세 부담이 커진다. 정부는 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유로 집을 비운 경우 비거주 기간을 거주로 인정해 주기로 하되 조건과 기간을 제한했다. 예외를 받으려면 본인 소유 집에서 1년 이상 살다 다른 시·군으로 옮겼어야 하고 인정 기간은 최장 3년이며, 세부 사유는 아직 시행령에서 조정될 수 있다.