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비거주 1주택 공제 12억 유지, 얼마나 낼까
정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 줄이려다 반발에 부딪혀 발표 29일 만에 12억원으로 되돌렸다. 실거주 공제 14억원보다 2억원 낮아 같은 공시가격이라도 비거주자는 과세표준이 2억원 더 크고, 여기에 공정시장가액비율과 세율 인상까지 겹친다. 공시가격이 12억원을 넘는지와 실거주 전환 시 얻는 2억원 추가 공제, 거주기간 요건을 따져 유지 여부를 판단해야 한다.
비강남 1주택도 종부세? 공시가부터 확인하자
집값 상승세가 이어지면 그동안 종부세와 무관했던 비강남권 아파트도 2030년이면 과세 대상에 들 수 있다는 전망이 나왔다. 실거주 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로 약 20억원까지 공제돼 당장 대상은 아니지만 공시가격이 매년 오르면 그 선에 가까워진다. 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격을 확인하고, 고령자·거주기간 세액공제나 부부 공동명의 특례 같은 대비 수단을 미리 알아 두는 편이 좋다.
종부세 2030년 서울 22개구, 집 살 때 볼 기준
집값이 매년 11%씩 오른다고 가정한 KB국민은행 시뮬레이션에서 2030년 서울 22개 구가 종부세 사정권에 드는 것으로 나타났다. 그러나 2027년부터 종부세가 거주 중심으로 바뀌어 1주택 공제가 거주 시 14억 원으로 오르고 비거주 시 9억 원으로 줄기 때문에, 지역보다 실거주 여부가 세 부담을 더 크게 가른다. 매수 전 부동산공시가격알리미에서 관심 단지의 공시가격을 확인하고, 거주 계획에 따라 공제 기준선과 비교해 판단하는 것이 핵심이다.
실거주 1주택 14억, 비거주는 12억으로 갈렸다
정부가 9월 1일 국무회의에서 수정 의결한 세제개편안은 실거주 1주택의 종부세 기본공제를 14억원으로 올리되 비거주 1주택은 현행 12억원으로 유지했다. 애초 정부 원안이 비거주 공제를 9억원으로 낮추고 부담 상한을 200%로 올리려 했던 것과 비교하면 실제 거주 여부에 따라 세 부담의 방향이 크게 갈린다. 내 집이 어느 쪽인지는 소유 여부가 아니라 본인이 실제로 그 집에 사는지로 나뉘므로, 공제 기준을 따지기 전에 거주 상태부터 확인해야 한다.
종부세 12억 복원, 전입 서두를 필요 있나
정부가 8·3 개편안에서 비거주 1주택자 종부세 공제를 9억원으로 낮췄으나, 반발로 12억 복원 또는 거주·비거주 차등 폐지가 재검토되고 있다. 공제 3억원 차이는 공시가 12억 주택의 과세 여부를 가를 만큼 크지만, 복원과 예외요건 확대가 겹치면 전입으로 얻는 실익은 줄어든다. 공제 한도는 9월 3일 국회 제출 이후 입법에서 정해지므로, 확정안을 보고 2027년 상반기에 판단하는 편이 안전하다.
비거주 1주택 종부세, 지금 전입 서두를 때 아닌 이유
정부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 줄이는 안을 냈지만, 여당 대표가 거주·비거주 차등 자체에 반대하며 수정 가능성이 커졌다. 이 안이 그대로 확정되느냐에 따라 같은 집이라도 세부담 계산이 크게 달라진다. 개편안은 9월 3일 국회 제출 뒤 심의를 거쳐야 하는 단계라, 지금 매수나 전입 시점을 앞당길 근거는 약하다.
비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은
2026년 세제개편안은 1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등하고, 당정은 전근·교육 등 불가피한 사유의 비거주자에 대해 거주 인정을 확대하기로 공감대를 모았다. 예외 사유에 해당하면 전입 없이도 부담을 덜 수 있지만, 해당하지 않으면 비거주 세 부담이 실거주보다 크게 벌어질 수 있다. 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 9월 국회 제출 내용을 확인하고, 전입 전환의 실익과 비용을 함께 따져야 한다.
강남 급매 호가, 아직 시세가 아닌 이유
강남·서초 아파트 매물이 3주 만에 11.4% 늘었지만, 이번 조정은 40억 원대 초고가에서 시작된 세제 개편발 절세 매물이 중심이다. 호가는 10억 원씩 빠져도 이를 소화할 매수 수요가 한정적이라 실거래로 이어지지 않아, 낮아진 호가가 곧 시세는 아니다. 매수 대기자는 급매 헤드라인이 아니라 같은 단지의 최근 실거래가와 규제 일정, 본인 대출 여력을 먼저 확인해야 한다.
종부세 개편, 아직 정부안…실거주자 체크포인트
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 실거주 1주택 종부세를 완화하고 비거주·다주택은 강화하는 방향이지만, 아직 국회를 통과하지 않은 정부안 단계다. 국민의힘이 '징벌적 증세'라며 원점 재검토를 요구해 9월 정기국회 논의에서 세부 수치가 바뀔 여지가 남아 있다. 매매·청약을 앞뒀다면 실거주 요건 충족 여부와 시가 20억원 경계, 2027년 과세분부터 적용된다는 시점을 함께 확인해두는 게 좋다.
공동명의 집주인, 종부세 특례 선택 어떻게
이재명 대통령이 세제개편안에 변경 여지가 있다고 밝히고 정부는 부부 공동명의 1주택자도 '1주택자 특례'를 선택할 수 있다고 해명했다. 실거주자라면 9월 특례 신청 시점에 맞춰 인별 과세와 특례 중 유리한 쪽을 따져봐야 한다. 8월 13일 민주당 의원총회에서 세제와 부동산 공급 방안이 논의되는 만큼 세부 기준은 더 바뀔 수 있다.
공동명의 절세, 종부세 개편 뒤엔
부부 공동명의가 종부세에 유리하다는 통념이 2026년 세제개편안으로 흔들렸다. 1인당 9억 원씩 합산 18억 원 공제 구조는 남지만, 2028년부터 공동명의 1주택에 다주택과 같은 80% 공정시장가액비율이 적용돼 고가 주택일수록 셈법이 달라진다. 다만 개편안은 아직 국회 통과 전이고 공동명의 부분은 손질 가능성이 거론되는 만큼, 예비 매수자는 확정된 법 내용을 확인한 뒤 명의를 정하는 편이 안전하다.
집 비운 1주택자, 종부세 혜택 지키려면
2026년 세제개편안은 종부세 기본공제를 실거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 차등해 집에 살지 않으면 세 부담이 커지도록 바꿨다. 다만 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유가 인정되면 집을 비워도 거주로 봐 실거주 혜택을 받을 수 있다. 아직 국회 통과 전인 정부안인 만큼, 예외 사유 증빙이 가능한지 점검하고 서류를 미리 챙기되 매도 같은 큰 결정은 확정 뒤로 미루는 게 안전하다.
집 비운 1주택자, 거주로 인정받는 조건은
2026년 세제개편안은 종부세·양도세 기준을 거주 중심으로 바꿔, 실거주 1주택은 14억원·비거주 1주택은 9억원으로 기본공제를 차등한다. 정부는 취학·전근·부모 봉양 등 부득이한 사유로 집을 비운 경우를 거주로 인정하는 예외를 검토 중이지만, 세부 기준과 입증 방법은 아직 확정되지 않았다. 공시가격 14억원을 넘는 실거주 목적 1주택자라면 실거주 이력과 비거주 사유 증빙을 미리 챙겨두고 9월 국회 논의를 지켜볼 필요가 있다.
집 비운 1주택자, 비거주 예외로 인정받는 조건
2026년 종부세 개편으로 1주택 기본공제가 14억원으로 오르지만, 그 집에 살지 않는 비거주 1주택은 공제가 9억원으로 줄어 세 부담이 커진다. 정부는 취학·전근·부모봉양 같은 부득이한 사유로 집을 비운 경우 비거주 기간을 거주로 인정해 주기로 하되 조건과 기간을 제한했다. 예외를 받으려면 본인 소유 집에서 1년 이상 살다 다른 시·군으로 옮겼어야 하고 인정 기간은 최장 3년이며, 세부 사유는 아직 시행령에서 조정될 수 있다.