준주거 고밀개발, 집값은 방향이 엇갈린다
준주거지역은 법정 용적률 상한이 최대 500%로 일반주거지역보다 높고 상업·업무 용도까지 넓게 허용돼 고밀개발이 쉽다. 그 개발이 주변 집값에 미치는 영향은 편의·접근성이라는 상방과 대규모 공급·전세 약세라는 하방이 뒤섞여 방향을 단정하기 어렵다. 매수나 전세 전에는 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획구역 여부를 직접 확인하고, 세부 계획은 지자체에서 열람하는 것이 안전하다.
준주거지역은 일반주거보다 얼마나 더 지을 수 있나
준주거지역과 일반주거지역을 가르는 핵심은 '얼마나 높고 크게, 무슨 용도로 지을 수 있는가'다. 국토계획법 시행령은 준주거지역 용적률을 200~500%, 건폐율을 70% 이하로 정한다. 일반주거지역과 나란히 보면 차이가 분명하다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률(법정) | 성격 |
|---|---|---|---|
| 1종 일반주거 | 60% 이하 | 100~200% | 저층 중심 |
| 2종 일반주거 | 60% 이하 | 100~250% | 중층 중심 |
| 3종 일반주거 | 50% 이하 | 100~300% | 중·고층 |
| 준주거 | 70% 이하 | 200~500% | 주거+상업·업무 |
용적률 상한이 500%까지 열려 있으니 같은 면적의 땅이라도 준주거지역은 훨씬 높은 건물을 올릴 수 있다. 여기에 준주거는 주거를 위주로 하되 상업·업무 기능을 보완하도록 설계된 용도지역이라, 주상복합 같은 복합개발이 상대적으로 자유롭다. 다만 위락시설이나 공해를 유발하는 시설은 제한된다.
한 가지 주의할 점은 이 수치가 법정 상한이라는 것이다. 실제 적용되는 용적률은 지자체 도시계획조례가 따로 정하며, 상한보다 낮게 묶여 있는 경우가 많다. 500%가 곧 우리 동네 값은 아니다.
고밀개발이 주변 시세와 전세에 남기는 것
SHOX ART
고밀개발이 집값을 올리느냐 내리느냐는 한 방향으로 답하기 어렵다. 서로 반대로 작용하는 힘이 섞여 있기 때문이다.
올리는 쪽부터 보면, 상업·업무가 함께 들어오면 생활 편의와 유동 인구가 늘고, 특히 역세권을 낀 개발이면 접근성 개선이 인근 주거의 가치를 떠받친다. 반대로 누르는 쪽도 있다. 대규모 신규 주택이 한꺼번에 공급되면 국지적으로 물량 부담이 생기고, 임대로 풀리는 물량이 많아지면 전세가가 약해질 수 있다.
공사가 진행되는 몇 년 동안은 소음과 교통 혼잡, 조망·일조 침해가 따라붙는다. 그래서 순효과는 입지와 개발 규모, 그리고 지금이 착공 초기냐 입주 시점이냐에 따라 갈린다. 역세권·상업 인프라가 부족했던 곳이라면 편의 개선의 상방이 크게 작용할 여지가 있고, 이미 공급이 넉넉한 지역에 물량이 더해지는 상황이라면 전세가 약세를 먼저 염두에 두는 편이 현실적이다.
계약 전에 지구단위계획을 확인하는 법
방향이 엇갈리는 만큼, 남의 전망을 듣기보다 그 땅의 계획을 직접 확인하는 편이 낫다. 시작점은 국토교통부의 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획확인이다. 주소만 넣으면 용도지역이 준주거인지, 지구단위계획구역에 들어가는지, 어떤 행위 제한이 걸려 있는지 무료로 조회할 수 있다.
지구단위계획구역으로 표시된다면 그 안의 세부 내용, 즉 허용 용도와 높이·용적률 계획까지는 별도로 확인해야 한다. 서울이라면 서울도시계획포털의 도시계획조회에서 지구단위계획을 열람할 수 있고, 그 밖의 지역은 해당 시·군·구 도시계획 담당과나 지자체 포털에서 확인한다.
확인할 것은 두 가지다. 내가 사려는 집 자체의 재건축·리모델링 여지와, 바로 옆 필지에 어떤 규모의 건물이 들어설 수 있는지다. 옆 땅의 용적률 상한이 높다면 지금은 낮은 건물이어도 언제든 조망과 일조가 바뀔 수 있다는 뜻이다. 계약서에 도장을 찍기 전, 이 한 번의 조회가 몇 년치 후회를 줄여 준다.