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노후 단독주택, 용적률 완화 때 신축·매도·임대 셈법
재건축·재개발용 '용적률 1.2배' 완화는 아직 확정되지 않았고, 개인 단독·다가구 집주인에게 지금 적용되는 건 2028년 5월까지 한시로 풀린 서울시 소규모 건축 용적률 완화다. 용적률이 오르면 분양·임대 면적이 늘어 사업성이 개선되지만 임대 비율과 공사비가 실익을 상당 부분 상쇄한다. 신축·매도·임대는 비용·시간·세금 세 축으로 갈리므로 내 땅의 용도지역과 완화 시한을 기준으로 전문가 계산을 받아 결정해야 한다.
용적률 완화 7곳, 빌라 샀다고 바로 오르지 않는다
서울시가 10월 14일 휴먼타운 2.0 특별건축구역 7곳을 추가 지정해, 디자인 가이드라인을 충족하면 조례 용적률의 최대 1.2배까지 완화받을 수 있게 했다. 다만 이는 대규모 재개발이 아니라 개별 필지에서 집을 신축·개량할 때 특례를 신청해야 받는 혜택이라, 빌라를 사서 보유만 한다고 용적률이 오르는 것은 아니다. 매수 전에는 대상 구역 포함 여부와 대지 조건, 실거래가 반영 여부를 서류와 현장에서 확인해야 한다.
준주거 고밀개발, 집값은 방향이 엇갈린다
준주거지역은 법정 용적률 상한이 최대 500%로 일반주거지역보다 높고 상업·업무 용도까지 넓게 허용돼 고밀개발이 쉽다. 그 개발이 주변 집값에 미치는 영향은 편의·접근성이라는 상방과 대규모 공급·전세 약세라는 하방이 뒤섞여 방향을 단정하기 어렵다. 매수나 전세 전에는 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획구역 여부를 직접 확인하고, 세부 계획은 지자체에서 열람하는 것이 안전하다.