주담대 금리, 오르는 것보다 한도가 문제다
시중은행 예금금리가 다시 3%대로 오르고 미국 10년물 국채금리가 8월 말 4.75%를 넘어서면서 주택담보대출 금리는 상방 압력을 받고 있다. 그러나 예비 매수자에게 더 큰 변수는 스트레스 DSR 3단계로 줄어든 대출 한도로, 수도권 연소득 1억 원 기준 한도가 약 8,600만 원 깎였다. 신청 전 금리 유형과 스트레스 금리가 반영된 실제 한도, 기존 부채, 지역을 먼저 확인해야 한다.
금리 신호는 위쪽을 가리킨다
집을 사려고 대출을 알아보는 사람이라면 최근 금리 흐름이 불편할 것이다. 시중은행 정기예금 금리가 다시 3%대로 올라섰고, 미국 10년물 국채금리는 8월 말 4.75%를 넘어 2025년 초 이후 가장 높은 수준까지 올랐다. 인플레이션 우려와 연준의 긴축 전망이 겹친 결과다.
이 두 지표는 주택담보대출 금리의 방향을 미리 보여준다. 예금금리가 오르면 은행의 자금 조달 비용이 올라 변동형 주담대의 기준이 되는 코픽스가 밀려 올라간다. 미국 장기금리는 고정형·주기형 주담대 금리에 반영된다. 실제로 국내 채권금리가 오르면서 고정형 주담대 금리가 위로 움직이고 있다. 지금 신호는 대체로 위쪽이다.
그런데 매수자에겐 한도가 먼저 줄었다
RDNE Stock project
금리보다 당장 발등에 떨어진 변수는 따로 있다. 대출 한도다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서, 미래 금리 상승을 미리 얹어 한도를 계산하는 스트레스 금리가 크게 강화됐다.
수도권·규제지역에는 2025년 10월부터 3.0%p의 스트레스 금리가 붙는다. 이 한 줄이 한도를 눈에 띄게 깎는다. 연 소득 1억 원인 사람이 수도권에서 변동금리로 주담대를 받을 때, 한도가 약 5억 8,700만 원에서 5억 100만 원으로 줄었다. 8,600만 원가량, 비율로는 14% 정도가 사라진 셈이다. 연 소득 5,000만 원이면 최대 4,300만 원가량 줄어든다는 분석도 있다.
지방은 유예를 받아 왔지만 이 유예도 2026년 6월 30일로 끝났다. 이제 지역에 따른 여유도 거의 남지 않았다.
가계대출이 꺾인 게 매수자에게 뜻하는 것
규제가 조여지면서 가계대출 증가세는 확연히 둔화됐다. 은행 입장에서는 무리해서 대출을 늘릴 유인이 줄었고, DSR 40% 한도(비은행은 50%)는 그대로 버티고 있다. 여기서 매수자가 읽어야 할 신호는 두 가지다.
하나, 금리가 더 오르기 전에 서두르자는 판단은 반쪽짜리다. 금리를 아껴도 한도가 부족하면 매수 자체가 성립하지 않는다. 순서상 '내가 얼마나 빌릴 수 있나'를 먼저 계산해야 한다.
둘, 대출 문턱이 쉽게 낮아질 분위기가 아니다. 증가세가 꺾인 상황에서 규제를 서둘러 풀 이유가 크지 않기 때문이다. 한도가 부족하다면 대출을 조이는 규제가 풀리기를 기다리기보다, 자기 자금 계획을 다시 짜는 편이 현실적이다.
대출 신청 전 확인할 것
금리 방향과 한도 규제를 함께 놓고 보면, 신청 전에 점검할 항목이 정리된다.
- 금리 유형부터 정한다. 금리 상승 국면에서 고정형은 상승 위험을 막지만 초기 금리가 높다. 변동형은 지금 낮아도 코픽스가 오르면 부담이 커진다. 몇 년 안에 팔 계획인지, 상환 여력이 어느 정도인지로 갈린다.
- 스트레스 금리가 얹힌 실제 한도를 미리 확인한다. 광고에 나오는 금리가 아니라, 내 소득과 지역에 3.0%p가 반영된 한도가 매수 가능 금액을 결정한다.
- 기존 부채를 정리한다. DSR은 주담대뿐 아니라 신용대출·카드론까지 합산한다. 소액이라도 갚아두면 한도가 늘어난다.
- 지역을 확인한다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리가 더 무겁게 붙어 같은 소득이라도 한도가 다르다.
지금 시점에서 매수자에게 필요한 계산은 '금리가 언제 꺾일까'가 아니다. 오른 금리와 줄어든 한도를 전제로, 내가 감당할 수 있는 집값의 상단이 어디까지인지를 먼저 확정하는 일이다.