전세 갱신, 집주인이 거절할 수 있는 9가지

거절할 수 있는 경우는 법에 정해져 있다

전세 계약갱신요구권은 세입자가 한 번 행사해 2년을 더 살 수 있는 권리다. 중요한 건 집주인이 아무 때나 이를 거절할 수 없다는 점이다. 주택임대차보호법 제6조의3은 거절할 수 있는 사유를 9가지로 한정해 두었고, 여기에 해당하지 않으면 갱신을 막을 수 없다.

9가지는 성격에 따라 나눠 보면 이해가 쉽다.

• 세입자 잘못: 차임을 2기분 이상 연체했거나, 거짓·부정한 방법으로 임차했거나, 집주인 동의 없이 전대했거나, 고의·중과실로 집을 파손한 경우
• 집의 사정: 주택이 멸실됐거나, 노후·안전 문제 등으로 철거·재건축이 필요한 경우
• 합의: 집주인이 상당한 보상을 제공하고 세입자와 합의한 경우
• 실거주: 임대인 본인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제로 들어와 사는 경우
• 그 밖에 세입자가 임대차를 유지하기 어려울 만큼 의무를 현저히 위반한 경우

이 가운데 현실에서 가장 자주 등장하고 다툼이 잦은 것이 실거주다. 참고로 이 9가지에 해당하지 않아 갱신이 이뤄질 때, 집주인이 요구할 수 있는 차임 인상은 제7조에 따라 기존 금액의 5% 이내로 제한된다. 갱신은 되지만 임대료를 크게 올리는 방식으로 우회할 수는 없다는 뜻이다.

실거주 거절은 '말'만으로 인정되지 않는다

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실거주는 집주인이 "내가 들어가 살겠다"고 선언한다고 곧바로 인정되는 것이 아니다. 갱신 거절을 통지할 때 납득할 만한 소명 자료로 실거주 목적을 밝혀야 한다.

이유는 명확하다. 실거주는 세입자가 검증하기 어려운 사유라 악용될 여지가 크기 때문이다. 그래서 법은 사후 장치를 함께 두었다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐다면 세입자가 살았을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 세를 놓으면 손해를 배상해야 한다.

배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정한다.

• 갱신 거절 당시 환산 월차임의 3개월분
• 새로 놓은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분
• 세입자가 실제로 입은 손해액(이사비, 중개보수 등)

부당하다고 판단되면 이렇게 대응한다

거절이 미심쩍다면 감정적으로 맞서기보다 사실을 확인하는 것이 먼저다. 실거주를 이유로 나왔는데 집주인이 정말 들어와 사는지 의심된다면, 주민센터에서 해당 주택의 확정일자 부여현황을 열람해 제3자에게 다시 임대가 이뤄졌는지 확인할 수 있다.

재임대 정황이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있다. 소송까지 가기 전에 각 지방자치단체의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있다. 신청은 무료이고 통상 60일 안에 처리돼, 시간과 비용 부담이 상대적으로 작다.

최근 흐름도 세입자에게 불리하지만은 않다. 2024~2025년 사이 허위 실거주에 대한 손해배상 인정 판례가 쌓이면서, 실거주를 주장하는 집주인의 입증 책임이 이전보다 엄격해지고 있다. 다만 조건이 있다. 대항력을 갖춰야 이런 권리가 실질적으로 지켜지므로, 전입신고와 확정일자는 계약 초기에 반드시 챙겨 둬야 한다.

갱신 요구 자체는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 한다. 이 시기를 놓치면 권리 행사 자체가 어려워지니, 거절 여부를 다투기 전에 요구 시점부터 정확히 지키는 것이 출발점이다.

출처

1. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) - CaseNote
2. 임대차계약의 갱신 - 찾기쉬운 생활법령정보
3. 집주인 허위 실거주, 손해배상 받을 수 있을까? - KB의 생각