비거주 1주택 공제 12억 유지, 얼마나 낼까
정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 줄이려다 반발에 부딪혀 발표 29일 만에 12억원으로 되돌렸다. 실거주 공제 14억원보다 2억원 낮아 같은 공시가격이라도 비거주자는 과세표준이 2억원 더 크고, 여기에 공정시장가액비율과 세율 인상까지 겹친다. 공시가격이 12억원을 넘는지와 실거주 전환 시 얻는 2억원 추가 공제, 거주기간 요건을 따져 유지 여부를 판단해야 한다.
9억 축소, 29일 만에 12억으로 되돌아왔다
정부의 2026년 세제개편안 초안은 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 줄이는 내용을 담았다. 실제 거주하지 않는 집은 투자 성격이 강하다고 본 것이다.
그러나 1주택자를 투기꾼 취급한다는 반발이 조세저항 수준으로 번졌다. 정부는 9억 축소를 발표한 지 29일 만인 9월 1일 국무회의에서 공제를 다시 12억원으로 되돌렸다. 실거주 1주택 공제는 14억으로 올랐지만, 비거주는 종전과 같은 12억을 지키는 선에서 정리됐다.
실거주 14억, 비거주 12억… 2억 차이의 무게
MART PRODUCTION
결국 실거주와 비거주의 공제 차이는 2억원이다. 이 2억이 과세표준에 그대로 반영된다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액이 과세 대상이 되기 때문에, 같은 값의 집이라도 비거주자는 실거주자보다 2억원 많은 금액에 세금을 물게 된다.
| 공시가격 | 실거주(공제 14억) | 비거주(공제 12억) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 12억 | 0 | 0 | 0 |
| 14억 | 0 | 2억 | 2억 |
| 18억 | 4억 | 6억 | 2억 |
| 24억 | 10억 | 12억 | 2억 |
위 금액은 공제만 적용한 과세 대상 금액이다. 여기에 공정시장가액비율과 세율을 곱해 실제 세액이 정해진다. 공시가격 12억 이하 비거주 1주택은 공제 안에 들어와 종부세를 내지 않는다.
부부 공동명의라면 셈법이 조금 다르다. 이번 개편에서 비거주 부부 공동명의 공제가 1인당 4억원에서 6억원으로 올라, 부부 합산 12억원까지 공제된다. 단독명의 비거주 공제(12억)와 총액은 비슷하지만 소유 구조에 따라 세액공제 적용이 달라질 수 있어, 명의별로 따져보는 편이 좋다.
세 부담은 어디서 늘어나나
공제 금액만 보면 예년과 같지만, 다른 항목이 부담을 밀어 올린다. 과세표준을 정하는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2027년 70%로 오른다. 세율도 정부안 기준 1·2주택 12억 초과 구간이 2028년까지 1.3%에서 2.0%로 인상된다.
공시가격이 그대로여도 이 두 가지만으로 세액이 늘 수 있다. 참고로 초안의 9억 축소안대로였다면 시가 45억(공시가 30억) 비거주 1주택의 종부세는 2028년 1,000만원을 넘는 것으로 추산됐다. 12억 유지로 그 정도의 급증은 피하게 됐다.
비거주 유지할까, 실거주로 전환할까
판단 기준은 공시가격에서 갈린다.
- 공시가격 12억 이하: 비거주라도 종부세 대상이 아니다. 무리해서 전입할 이유가 크지 않다.
- 공시가격 12억~14억: 실거주로 전환하면 공제 14억 안에 들어와 종부세가 사라질 수 있다. 다만 전입에 따르는 생활 여건과 비용도 함께 따진다.
- 공시가격 14억 초과: 전환 시 공제가 14억으로 늘어 과세표준이 2억 줄고, 거주기간 기준 세액공제도 쌓기 시작한다. 전환 실익이 상대적으로 크다.
개편안은 아직 국회 심사가 남아 있다. 공제 12억은 유지 방향이 잡혔지만 세율과 공정시장가액비율 같은 세부 숫자는 확정 전이다. 전환을 결정하기 전에 최종 법 개정 내용과 내년 공시가격을 확인하는 편이 안전하다.