생애최초 주택, 제도별로 다른 자격 정리
생애최초 청약·취득세 감면·디딤돌 대출은 소득과 주택가격 기준이 제도마다 다르고 취득세 감면은 소득 기준이 아예 없다. 세 제도가 공통으로 요구하는 단 하나는 세대 전원 무주택과 과거 주택 소유 이력이 없는 상태다. 이 두 요건을 먼저 확인한 뒤 소득·주택가격 상한이 노리는 제도에 맞는지 체크리스트로 따져보면 된다.
모든 제도가 공통으로 보는 건 딱 하나
생애최초 혜택은 하나가 아니다. 청약 특별공급, 취득세 감면, 디딤돌 대출이 각각 다른 법과 기준으로 움직인다. 그래서 "생애최초 자격"을 한 줄로 정리할 수 없다. 다만 세 제도가 예외 없이 공통으로 요구하는 요건은 하나다. 세대 구성원 전원이 무주택이고, 본인과 배우자가 과거에 집을 가진 적이 한 번도 없어야 한다는 것.
나머지 소득 기준과 주택가격 기준은 제도마다 다르다. 심지어 서로 반대인 경우도 있다. 이걸 하나로 묶어서 판단하면 부적격이 나온다.
소득 기준: 제도마다 정반대
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소득 요건은 통일돼 있지 않다.
취득세 감면은 소득 기준이 폐지됐다. 연봉이 아무리 높아도 다른 요건만 맞으면 감면 대상이 된다.
청약 생애최초 특별공급은 소득을 본다. 공공주택은 도시근로자 월평균소득 100% 이하가 기본이고 맞벌이는 완화된다. 민영주택은 소득이 기준을 넘어도 부동산 자산 3억3,100만원 이하면 신청할 수 있다. 여기에 소득세를 5년 이상 낸 이력도 필요하다.
디딤돌 대출은 부부합산 연소득이 기준이다. 생애최초·2자녀 이상은 7,000만원 이하까지 우대되고, 순자산은 5억1,100만원 이하여야 한다.
정리하면 "소득이 높아 안 될 것"이라고 미리 포기할 필요가 없다. 취득세 감면처럼 소득을 아예 안 보는 제도도 있기 때문이다.
무주택 기간이 아니라 '한 번도 없었는가'
생애최초의 핵심은 무주택 기간의 길이가 아니다. 과거에 단 한 번이라도 집을 소유한 적이 있으면 원칙적으로 생애최초가 아니다. 지금 무주택이어도 예전에 집이 있었다면 대상에서 빠진다.
기준은 세대 단위다. 본인만 무주택이어선 안 되고, 같은 세대에 속한 구성원이 모두 무주택이어야 한다. 그래서 부모와 세대를 합치거나 분리하는 시점, 배우자의 과거 소유 이력이 결과를 바꾼다. 청약에서는 결혼 전 소유나 당첨 이력을 결혼 후 초기화해주는 예외가 있지만, 이는 제도별 규정이라 그대로 다른 제도에 적용되지 않는다.
주택가격 상한도 제도별로 다르다
집값 기준 역시 하나가 아니다.
- 취득세 감면: 취득가액 12억원 이하 주택. 산출된 취득세가 200만원 이하면 전액, 넘으면 200만원까지 감면.
- 디딤돌 대출: 주택가격 5억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(비수도권 읍·면은 100㎡). 생애최초는 최대 3억원까지, LTV는 80%(수도권·규제지역 70%).
같은 집이라도 취득세 감면 대상이면서 디딤돌 대출 대상은 아닐 수 있다. 12억원짜리 집은 취득세 감면은 받아도 5억원 상한인 디딤돌 대출은 못 받는다.
내가 대상인지 확인하는 체크리스트
혜택을 노린다면 아래를 순서대로 확인하면 된다.
- 지금 우리 세대 구성원 전원이 무주택인가.
- 본인과 배우자가 과거에 집을 소유한 적이 한 번도 없는가.
- (청약) 소득세를 5년 이상 냈고, 부동산 자산이 3억3,100만원 이하인가.
- (디딤돌) 부부합산 연소득과 순자산이 우대 기준 안에 드는가.
- 사려는 집의 가격과 면적이 노리는 제도의 상한 안에 있는가.
- 취득 후 실거주·전입 요건을 지킬 수 있는가.
첫 두 항목에서 막히면 대부분의 생애최초 혜택이 함께 막힌다. 반대로 이 두 가지가 통과되면, 나머지는 어떤 제도를 쓸지 고르는 문제로 좁혀진다. 세부 기준은 해마다 바뀌므로, 실제 신청 전에는 청약홈·정부 고시로 그해 숫자를 다시 확인하는 게 안전하다.