집 비운 1주택자, 종부세 혜택 지키려면

'몇 채'가 아니라 '어디 사느냐'로 바뀐다

정부가 8월 3일 내놓은 2026년 세제개편안은 종부세와 양도세의 잣대를 '주택을 몇 채 가졌나'에서 '얼마짜리 집을, 실제로 살면서 갖고 있나'로 옮겼다. 1주택자라도 그 집에 살지 않으면 혜택이 줄어든다. 지방 발령이나 자녀 학업 때문에 집을 비워둔 사람에게는 남 일이 아니다.

핵심은 종부세 기본공제 차등이다. 실거주 1주택은 공제가 12억원에서 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택은 9억원으로 낮아진다. 같은 한 채라도 사느냐 아니냐로 과세 기준선이 5억원 벌어진다.

구분	현행	개편 후
실거주 1주택	12억원	14억원
비거주 1주택	12억원	9억원

집을 비웠어도 '거주'로 인정되는 경우

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다행히 집을 비운 모든 사람이 비거주로 몰리는 건 아니다. 정부는 부득이한 사유로 실거주하지 못하는 경우를 거주로 인정하는 예외를 뒀다. 대표적으로 꼽힌 게 취학, 전근, 부모 봉양이다. 이 사유가 인정되면 집에 살지 않아도 비거주 판정을 피하고 실거주 1주택 혜택을 받을 수 있다.

관건은 '부득이함'을 어떻게 증명하느냐다. 발령장, 재학 증명, 부양 사실처럼 사유를 뒷받침하는 서류가 필요할 가능성이 크다. 다만 구체적인 인정 요건과 증빙 기준은 아직 법 조문으로 확정되지 않았다.

인정되느냐 아니냐로 세금은 얼마나 갈리나

차이는 작지 않다. 시가 20억원짜리 집을 60세가 10년 보유한 경우, 비거주로 분류되면 내년 종부세가 4배 이상으로 뛸 것으로 정부는 추산했다. 여기에 양도세도 바뀐다. 기존 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 개편되면서, 살지 않은 기간에 대한 공제 혜택은 사실상 사라진다. 보유세와 양도세 양쪽에서 거주 여부가 지갑을 가른다. 부부 공동명의로 절세하던 경우도 안심하기 어렵다. 명의를 나눠도 실제 거주가 없으면 비거주로 잡혀, 기존의 '공동명의로 공제를 늘린다'는 셈법이 흔들릴 수 있다.

아직 '확정'이 아니다

짚어둘 단서가 있다. 이건 정부가 내놓은 안이지 이미 통과된 법이 아니다. 정부는 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 1일 국무회의 의결, 9월 3일까지 정기국회 제출 일정을 잡았다. 실제 적용은 2027년부터 단계적으로 시행하는 방향이다. 국회 심의에서 공제액이나 예외 사유가 조정될 수 있으니, 지금은 확정 사실이 아니라 방향으로 이해하는 편이 맞다.

지금 점검할 체크리스트

• 종부세 대상인지부터: 공시가격이 9억원을 넘는지 확인한다. 넘지 않으면 비거주라도 종부세 걱정은 밖이다.
• 비운 이유가 예외에 드는가: 취학·전근·부모 봉양처럼 부득이한 사유인지, 증빙이 가능한지 따진다.
• 서류를 미리 챙긴다: 발령장, 재학·재직 증명, 부양 관계 서류를 지금부터 모아둔다.
• 큰 결정은 확정 뒤에: 국회 통과 전이므로, 매도나 전입을 서두르기보다 최종 요건을 확인한 뒤 움직인다.

집을 비운 사정이 분명하다면 이번 개편이 곧바로 불이익으로 이어지는 건 아니다. 다만 '부득이함'을 스스로 증명해야 혜택이 유지된다는 점, 그리고 아직 법이 아니라 안이라는 점을 함께 기억해둘 필요가 있다.

출처

1. 집, 사는 것 아닌 사는 곳…비거주 1주택도 종부세 폭탄
2. 시가 30억 똘똘한 한 채부터 보유세 인상…비거주 땐 내년 종부세 4배
3. [2026 세제개편] 종부세, 주택 수 대신 가액 기준으로…실거주 1주택 공제 14억