집 비운 1주택자, 거주로 인정받는 조건은

이제 '몇 채'가 아니라 '사는지'가 세금을 가른다

정부가 내놓은 2026년 세제개편안은 주택 세금의 판단 축을 바꿨다. 종부세와 양도세 기준이 '몇 채를 얼마나 오래 보유했느냐'에서 '얼마짜리 집을 실제로 살면서 보유하느냐'로 옮겨간다. 같은 한 채라도 직접 사는 집과 비워둔 집의 세금이 달라진다는 뜻이다.

핵심은 종부세 기본공제 차등이다. 실거주 1주택은 14억원을 공제받지만, 비거주 1주택은 9억원만 공제된다. 지방 발령이나 자녀 학업 때문에 자기 집을 비워둔 사람에게는 남 얘기가 아니다. 실제로 살지 못했다는 이유만으로 세 부담이 늘어날 수 있는 구조이기 때문이다.

그런데 사정이 있는 사람은

cottonbro studio

문제는 스스로 원해서 집을 비운 게 아닌 경우다. 이 지점에서 정부가 검토 중인 것이 '부득이한 비거주'를 거주로 인정해주는 예외다. 보도에 따르면 그 사유는 취학, 전근, 부모 봉양 등으로 구체화되고 있다. 학업이나 직장, 부모를 모시는 일처럼 어쩔 수 없이 집을 떠난 기간은 거주한 것으로 봐주겠다는 취지다.

다만 아직 확정된 제도가 아니라는 점을 분명히 해둘 필요가 있다. 개편안은 9월 초 국회에 제출될 예정이고, 세부 인정 기준과 입증 방법은 공개되지 않았다. 육아나 돌봄, 리모델링으로 잠시 집을 비운 경우까지 인정해달라는 요구가 나오면서, 예외를 어디까지 넓힐지가 국회 논의의 쟁점으로 남아 있다.

우리집이 해당되려면

지금까지 알려진 방향을 정리하면 조건은 두 갈래다. 하나는 사유가 취학·전근·부모 봉양처럼 부득이한 것으로 인정되느냐이고, 다른 하나는 실거주 이력이 있느냐다. 관련 보도에서는 해당 주택에 1년 이상 실제 살았던 이력이 있어야 하고, 비거주로 인정되는 기간도 최대 3년 수준으로 언급된다.

이 조건이 그대로 확정된다면, 원래 살던 집을 지방 근무나 자녀 진학 때문에 몇 년 비워둔 실거주자는 예외 대상에 들 가능성이 있다. 반대로 처음부터 한 번도 살지 않았거나 비운 기간이 길면 인정받기 어려울 수 있다. 다만 위 기준은 보도로 전해진 것이라 세부 숫자는 국회 통과 과정에서 달라질 수 있다.

12억에서 14억으로, 함께 오른 기준선

이번 개편에 부담을 키우는 방향만 있는 건 아니다. 1주택 종부세 과세 기준선 자체가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올랐다. 시가로는 약 20억원 수준으로, 거주 여부와 무관하게 이 선을 넘지 않으면 과세 대상에서 빠진다.

구분	기본공제	참고
현행 1주택	12억원	거주 여부 무관
실거주 1주택	14억원	개편 후
비거주 1주택	9억원	개편 후

즉 집값이 이 선 아래라면 거주 여부를 크게 걱정하지 않아도 된다. 거주 차등이 실제로 세금 차이를 만드는 구간은 공시가격이 14억원을 넘는, 시가 20억원대 이상의 주택이다.

지금 해둘 것

당장 세금이 바뀌는 건 아니다. 개편안의 상당 부분은 2027년 이후 단계적으로 시행되고, 양도세 장기보유공제의 거주 중심 전환은 2029년으로 더 나중이다. 그래도 비워둔 집이 시가 20억원을 넘는 실거주 목적 1주택자라면 준비해둘 게 있다.

• 그 집에 실제 살았던 기간을 보여줄 자료: 전입신고 이력, 관리비·공과금 납부 내역
• 집을 비운 사유를 증명할 서류: 발령장, 재직·재학 증명, 부모 봉양 관련 정황
• 비거주 기간이 얼마나 됐는지 스스로 정리한 기록

거주 인정 특례는 결국 '어쩔 수 없이 비웠다'는 사실을 스스로 입증하는 문제가 된다. 제도가 확정되기 전이라도 증빙을 남겨두면 기준이 정해졌을 때 대응이 수월하다. 최종 내용은 9월 국회 논의를 지켜봐야 한다.

출처

1. 1주택 종부세 공제 14억, 10년 살아야 장특공 80%…부동산세제 대수술
2. 집, 사는 것 아닌 사는 곳…비거주 1주택도 종부세 폭탄
3. [2026 세제개편] 종부세, 주택 수 대신 가액 기준으로…실거주 1주택 공제 14억
4. 종부세 올리자 의견 폭주… 정부 비거주 예외 고심