비거주 1주택 종부세 커진다, 전입 판단 기준은

지금 무엇이 바뀌나

정부의 2026년 세제개편안은 종합부동산세를 매기는 기준을 '몇 채를 가졌느냐'에서 '얼마짜리 집을 갖고 실제로 사느냐'로 옮겼다. 그 결과 같은 1주택자라도 실거주와 비거주의 부담이 벌어진다.

핵심은 기본공제 차등이다. 1주택 실거주자는 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원)까지 공제받지만, 비거주자는 9억 원(시가 약 13억 원)에 그친다. 여기에 전년 대비 150%로 묶였던 세부담 상한도 200%로 완화된다. 실제 세액이 어떻게 움직이는지는 아래 사례가 보여준다. 60세가 10년 보유한 비거주 1주택 기준이다.

주택 시가	2028년 종부세 증가폭
20억 원	약 +125만 원
30억 원	약 +334만 원
50억 원	약 +1,516만 원

시가 20억 원 비거주 주택의 종부세는 현행 27만 원에서 2028년 152만 원으로 약 5.6배 뛴다. 집값이 비쌀수록 실거주 여부에 따른 격차는 더 크게 벌어진다.

전입해야만 예외를 받나

거열 박

그렇다고 곧바로 이사 계획부터 세울 필요는 없다. 8월 23일 고위당정협의회에서 당정은 "불가피한 사유로 비거주하는 사람에 대한 거주 인정 확대"에 공감대를 이뤘다. 거론된 사유는 전근과 자녀 교육이다. 직장이나 아이 학교 때문에 어쩔 수 없이 집을 떠나 사는 경우라면, 전입하지 않아도 실거주로 인정받는 길이 열릴 수 있다는 뜻이다.

더불어민주당은 아예 1주택자의 거주·비거주 구분 자체를 없애달라고 요청했다. 다만 이 방향들은 아직 확정이 아니라 검토 단계다. 세제개편안은 9월 1일 국무회의 보고를 거쳐 9월 3일 국회에 제출될 예정이고, 최종 내용은 국회 논의에서 바뀔 수 있다.

예외에 해당하지 않는다면

문제는 전근이나 교육 같은 사유가 없는 비거주자다. 이때는 전입이 이득인지 따져봐야 하는데, 판단의 축은 단순하다. 실거주로 바꿔 줄어드는 세금이, 전입에 드는 실제 비용보다 큰지다.

공시가격이 9억 원과 14억 원 사이인 주택이라면, 실거주로 전환할 때 공제가 5억 원 늘어 부담이 크게 줄 수 있다. 반대로 공시가격이 9억 원에 못 미쳐 애초 종부세 대상이 아니라면 전입의 세제상 실익은 거의 없다. 여기에 통근 시간, 자녀 전학, 지금 사는 집을 세놓아 받던 임대수입 포기 같은 비용을 더해 비교해야 한다. 절감액이 이 비용을 넘어설 때만 전입이 현실적인 선택이 된다.

전입을 고려한다면 확인할 것

실제로 전입을 저울질한다면 순서대로 점검하면 된다.

• 내 주택 공시가격이 비거주 공제선인 9억 원을 넘는지부터 확인한다. 부동산공시가격알리미나 홈택스에서 조회할 수 있다.
• 전근·자녀 교육 등 당정이 논의 중인 예외 사유에 해당하는지 살핀다. 해당하면 전입 없이 해결될 여지가 있다.
• 실거주 요건은 전입신고만이 아니라 실제 거주가 기준이다. 개편안대로면 2029년부터 실거주 1주택은 거주 기간에 따라 연 8%씩 최대 80%까지 공제가 쌓이므로, 거주 기간이 길수록 유리하다.
• 무엇보다 개편안이 아직 국회를 통과하지 않았다는 점을 감안해야 한다. 9월 초 제출되는 최종안을 확인한 뒤, 금액이 크다면 세무사와 상담해 결정하는 편이 안전하다.

출처

1. 당정 비거주 1주택자 거주 인정 확대 공감대
2. 20억 1주택 비거주자, 종부세 내년 크게 뛴다 (2026 세제개편)
3. 2026 세제개편안, 실거주 1주택 종부세 공제 14억, 비거주는 9억