#전세대출
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전세 사라진다 발언, 계약 서둘러야 할까
이재명 대통령은 9월 18일 회견에서 전세가 사라져야 한다고 한 적 없고 줄어드는 흐름을 전망한 것이라고 선을 그었다. 실거주자에게 실제로 영향을 주는 건 발언이 아니라 전세대출 규제인데, 1주택자 DSR 반영처럼 이미 시행된 조치와 아직 검토 단계인 강화안은 구분해서 봐야 한다. 새 규제는 대개 시행일 이후 신규 실행분에 적용되므로, 무주택·1주택 여부와 규제지역·계약 시점을 확인한 뒤 서두를지 판단하는 것이 좋다.
역대 최고 전셋값, 지금 전세냐 매매냐 판단 기준
서울 아파트 평균 전셋값이 8월 6억3662만원으로 역대 최고를 경신하며 87주 연속 상승세를 이어가고 있다. 대통령의 '전세가 사라질 것' 발언은 즉시 폐지가 아니라 전망에 가깝지만, 전세 축소 기조가 이어지면 세입자의 갱신 부담과 매물 부족은 더 커질 수 있다. 발언보다 자기 자금·거주기간·보증금 안전 조건을 기준으로 전세 재계약과 매매 전환을 저울질하는 것이 현실적이다.
전세대출, 보증보험이 안 되면 왜 막히나
전세대출금은 임대인에게 넘어가 은행이 잡을 담보가 없기 때문에, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 실행한다. 그래서 선순위 근저당이 많거나 위반건축물·신탁등기·압류 같은 하자가 있어 보증 심사를 통과하지 못하는 집은 대출 자체가 막힌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부와 건축물대장을 확인하고 보증 가능 여부를 미리 상담하는 것이 안전하다.
저축은행 전세대출, 한도보다 승인을 봐야 하는 이유
전세대출 한도는 은행이 아니라 HF·HUG·SGI 같은 보증기관 심사로 정해져, 시중은행에서 저축은행으로 옮긴다고 한도가 늘지는 않는다. 저축은행의 실제 강점은 한도 우위가 아니라 시중은행 심사에서 막힌 임차인의 승인 여지이며, 대신 금리와 중도상환수수료가 더 높다. 정책상품과 시중은행(보증기관 교체 포함)을 먼저 확인하고, 두 단계가 모두 막혔을 때 저축은행을 마지막 카드로 검토하는 것이 순서다.
인터넷은행 전세대출, 금리 낮아도 한도서 갈린다
카카오·케이·토스뱅크 등 인터넷전문은행의 전월세보증금대출은 전 과정 비대면과 금리·편의성을 앞세워 이용이 늘고 있다. 다만 상품 한도 상한이 시중은행보다 낮은 경우가 있고 보증기관·채권양도 조건·필요 서류에서 차이가 있어, 금리만 보고 고르면 놓치는 부분이 생긴다. 갈아타려면 기존 대출 3개월 경과와 임차기간 절반 도래 전이라는 대환 시점, 그리고 중도상환수수료를 먼저 따져야 한다.
월세보증금담보대출과 전세대출, 방향이 반대다
전세자금대출은 전세로 들어갈 때 보증금을 마련하려고 받는 대출이고, 전세보증금담보대출은 이미 살고 있는 전세에서 그 보증금을 담보로 추가 자금을 빌리는 대출이다. 두 대출은 받는 시점과 목적, 담보물이 다르며, 세입자가 아니라 보증금을 돌려줘야 하는 집주인이라면 전세퇴거자금대출이라는 별도 상품을 봐야 한다. 한도와 금리를 비교하기 전에 기존 전세대출의 질권 설정, 임대인 협조, 규제지역 여부부터 확인하는 것이 순서다.
월세보증금대출이 전세대출보다 나은 순간
전세대출은 전세보증금의 80% 이내에서 최대 2억원을, 월세보증금대출은 상대적으로 작은 월세 보증금을 빌려주는 상품으로 청년 정책상품 기준 한도가 4,500만원 수준이다. 빌리는 금액의 크기가 다른 만큼, 목돈이 부족해 반전세·월세로 들어가는 세입자에게는 보증금과 월세를 함께 낮출 수 있는 월세보증금대출이 현실적인 선택이 된다. 신청 전 나이·소득·순자산 요건과 대상 주택의 월세 상한부터 확인해야 한다.
은행 거절 뒤 저축은행 전세대출, 따져볼 것
저축은행 전세대출은 은행권보다 금리가 높고 한도가 낮은 대신 신용·소득 요건이 유연해, 1금융권이 막힌 세입자의 다음 선택지에 가깝다. 다만 은행 거절 사유가 신용점수 때문인지 서류·보증기관 문제인지에 따라 답이 달라진다. 실제 적용 금리와 보증기관별 한도, 중도상환수수료를 비교한 뒤 마지막에 선택하는 순서가 현실적이다.
전세대출 한도 부족? 보증기관부터 다시 보라
전세대출 한도는 보증기관과 지역별 보증비율, 그리고 소득이 함께 정하기 때문에 같은 전셋집이라도 어떤 기관과 상품을 고르느냐에 따라 한도가 달라진다. 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 보증비율이 90%에서 80%로 줄어 한도가 빡빡해졌지만, 소득 요건이 느슨한 서울보증이나 정책 특례상품을 활용하면 넓힐 여지가 있다. 청년·신혼·신생아 특례는 소득 기준 충족이 관건이니 부부합산 소득과 순자산을 먼저 계산하고, 확정일자 임대차계약서와 소득 증빙을 미리 준비하면 산정이 매끄럽다.
20년 장기임대·전세안심신탁, 지금 계약 미룰까
8월 13일 공급대책에 20년 장기임대와 전세안심신탁이 새로 담겼지만 올해 안심신탁은 수도권 500호 시범 규모다. 새 제도는 대부분 사업자 지원이거나 착공 단계라 지금 전세를 구하는 세입자가 곧바로 갈아탈 대안은 아직 아니다. 계약을 앞뒀다면 전세대출 보증비율 축소 같은 규제 변화가 내 조건을 어떻게 바꾸는지부터 확인하는 편이 현실적이다.
8·13 전세대출 제한, 전세 세입자가 확인할 것
정부가 8월 13일 발표한 대책으로 2027년 1월부터 집을 사두고 한 번도 살지 않은 채 세를 준 1주택자의 전세대출이 막힌다. 규제 대상은 좁지만 갭투자 유인을 낮추는 방향이라 전세 매물이 나오는 통로에 영향을 줄 수 있다. 전세를 구한다면 집주인의 거주·보유 상황과 계약갱신·보증보험 가입 여부를 미리 확인해두는 편이 낫다.