20년 장기임대·전세안심신탁, 지금 계약 미룰까
8월 13일 공급대책에 20년 장기임대와 전세안심신탁이 새로 담겼지만 올해 안심신탁은 수도권 500호 시범 규모다. 새 제도는 대부분 사업자 지원이거나 착공 단계라 지금 전세를 구하는 세입자가 곧바로 갈아탈 대안은 아직 아니다. 계약을 앞뒀다면 전세대출 보증비율 축소 같은 규제 변화가 내 조건을 어떻게 바꾸는지부터 확인하는 편이 현실적이다.
새 제도는 반갑지만, 올해 물량은 500호다
정부가 8월 13일 내놓은 공급대책에는 20년 장기임대와 전월세안심신탁이 새로 들어갔다. 이름만 보면 전세 세입자를 위한 대책 같지만, 올해 당장 이용할 수 있는 물량은 크지 않다. 전세안심신탁은 LH 매입임대 가운데 수도권 500호를 시범 공급하는 수준이고, 나머지는 착공이나 사업자 모집이 이제 시작되는 단계다.
지금 전세를 구하거나 재계약을 앞뒀다면 결론부터 말하는 게 낫다. 이 제도를 기다리려고 계약을 미룰 이유는 크지 않다.
세 제도, 기존 전세와 무엇이 다른가
PUWOOK Kwak
20년 장기임대는 기존 10년짜리 공공지원 민간임대 위에 20년 이상 운영하는 기업형 모델을 얹은 것이다. 임대료는 처음에 주변 시세의 95% 수준으로 정하고, 세입자가 바뀔 때도 시세의 95%까지만 올릴 수 있게 했다. 다만 이건 건설사·임대사업자에게 장기 자금을 대주는 지원제도에 가깝다. 세입자가 직접 신청하는 창구가 아니라, 공급이 늘면 시장에 매물이 나오는 방식이다.
보편형 공공임대는 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양과 서울 도심에 우선 공급된다. 물량의 절반 이상을 무주택 청년에게 배정하고, 기본 거주기간은 6년, 미성년 자녀가 3명 이상이면 최대 20년까지 산다. 청년이 쓰는 보편형 전세임대 지원한도는 1억2000만원에서 2억4000만원으로 늘었다.
전월세안심신탁은 구조가 낯설다. 세입자는 전세로 들어가지만, 집주인은 보증금을 공적기구에 맡기고 월세처럼 수익을 받는다. 정부가 보는 임대인 수익률은 연 4~5% 수준이다. 의무가 아닌 선택형이고, 대신 전세보증보험 의무는 면제된다.
| 제도 | 핵심 구조 | 올해 상황 |
|---|---|---|
| 20년 장기임대 | 시세 95% 임대료·20년 거주 | 사업자 지원, 세입자 직접신청 아님 |
| 보편형 공공임대 | 청년 절반 배정·6년(자녀 3명 20년) | 남양주 왕숙 등 착공 단계 |
| 전세안심신탁 | 세입자 전세·집주인 월세 수익 | 수도권 500호 시범 |
언제, 누가 신청하는지는 아직 안 정해졌다
일정이 잡힌 건 전세안심신탁뿐이다. 국토부는 9월에 집주인을 모집하고, 10~12월 심사와 약정을 거쳐 연말부터 입주를 시작할 계획이라고 밝혔다. 그런데 이건 집주인 모집 일정이다. 세입자가 어떤 자격으로 어디에 신청하는지는 아직 구체적으로 공개되지 않았다. 수도권 500호라는 규모를 감안하면 올해는 사실상 시범운영이라고 보는 게 맞다.
보편형 임대는 남양주 왕숙 883호가 올해 착공 예정이라는 것이지, 지금 입주자를 받는 게 아니다. 실제 입주까지는 몇 년이 걸린다. 20년 장기임대도 사업자에게 자금을 지원하는 단계라 세입자 입장에서 당장 들어갈 집이 나오는 건 아니다.
지금 계약을 앞뒀다면 볼 것
올해 안에 이사해야 한다면 새 제도를 기다릴 게 아니라 기존 방식으로 진행하는 편이 현실적이다. 500호 시범 물량으로는 지금의 전세 수요를 대체할 수 없다.
오히려 세입자 조건에 바로 영향을 주는 건 함께 발표된 전세대출 규제다. 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 줄었다. 보증이 줄면 대출 한도가 깎이거나 심사가 빡빡해질 수 있으니, 계약 전에 은행에서 실제 한도를 다시 확인하는 게 좋다. 또 실거주 경험이 없는 비거주 1주택 집주인에게는 전세대출이 전면 금지됐다. 계약하려는 집의 집주인이 여기에 해당하면 대출 자체가 막힐 수 있다.
정리하면 이렇다. 올해 안 이사가 급하다면 지금 조건에서 계약하되 대출 한도부터 확인하고, 새 제도는 연말 이후 세입자 신청 자격과 시행 시기가 공개되면 그때 검토해도 늦지 않다.