종부세 계산기, 올해 기준으로 맞게 넣는 법

종부세가 계산되는 순서부터 잡자

종합부동산세는 공시가격에 곧바로 세율을 곱하는 세금이 아니다. 국세청 계산 흐름은 몇 단계를 거친다. 먼저 보유한 주택들의 공시가격을 모두 더하고, 거기서 공제금액을 뺀다. 그 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 세율을 적용한다. 끝으로 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분과 세액공제를 빼면 실제 납부액이 나온다.

계산기가 이 과정을 대신해 주지만, 중간값을 알고 있어야 결과가 맞는지 판단할 수 있다. 특히 공제금액과 공정시장가액비율은 해에 따라 달라질 수 있어, 어떤 값이 들어갔는지부터 확인하는 게 중요하다.

계산기에 넣을 값, 순서대로

Nataliya Vaitkevich

가장 먼저 필요한 건 공시가격이다. 실거래가나 호가가 아니라 공시가격을 넣어야 하며, 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있다. 주택이 여러 채면 각 공시가격을 합산한 값이 기준이 된다.

다음은 주택 수다. 종부세 세율은 2주택 이하일 때 과세표준 구간별로 0.5~2.7%, 3주택 이상일 때 0.5~5.0%로 갈린다. 같은 과세표준이라도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 벌어지므로 보유 수를 정확히 넣어야 한다. 1세대 1주택자라면 보유 기간과 나이도 함께 입력한다. 세액공제 대상이기 때문이다.

올해 계산은 12억·60% 기준이다

여기서 가장 헷갈리는 게 기준 연도다. 2026년 종부세에는 현행 기준이 적용된다. 공제금액은 1세대 1주택 12억 원, 그 외 개인은 9억 원이고 공정시장가액비율은 60%다.

공제금액 차이는 세액을 크게 흔든다. 예컨대 공시가격 13억 원짜리 집을 1세대 1주택으로 보유하면, 12억을 뺀 1억에 60%를 곱한 6000만 원이 과세표준이 된다. 반면 공제가 9억뿐인 경우라면 같은 13억에서 4억이 남아 과세표준이 2억 4000만 원으로 뛴다. 공제금액 3억 원 차이가 과세표준을 네 배로 벌리는 셈이다.

정부가 8월 발표한 2026년 세제개편안은 실거주 1주택 공제를 14억 원으로 올리고 공정시장가액비율도 단계적으로 높이는 내용을 담았다. 다만 이 개편은 2027년 종부세부터 적용될 예정이다. 올해 낼 세금을 계산하면서 14억 원이나 70% 같은 값을 미리 넣으면 실제 고지액과 어긋난다. 계산기를 켰을 때 기준 연도가 2026년으로 돼 있는지부터 봐야 하는 이유다.

세액공제와 고지서, 이렇게 맞춰본다

1세대 1주택자는 보유 기간과 연령에 따라 세액공제를 받는다. 두 공제는 중복 적용되며, 합산 한도는 80%다.

구분	기준	공제율
장기보유	5년 이상	20%
장기보유	10년 이상	40%
장기보유	15년 이상	50%
고령자	60세 이상	20%
고령자	65세 이상	30%
고령자	70세 이상	40%

계산 결과가 나오면 세 가지를 되짚어 본다. 공시가격을 최신 값으로 넣었는지, 주택 수와 그에 맞는 세율이 반영됐는지, 1주택 세액공제가 빠지지 않았는지다. 종부세는 국세청이 계산해 고지하는 세금이라, 셀프 계산은 12월 고지서 금액이 타당한지 가늠하는 용도로 쓰는 게 맞다. 직접 계산한 값과 고지액이 크게 다르다면 합산배제 같은 요건을 놓쳤을 수 있으니, 관할 세무서나 홈택스에서 확인하는 편이 안전하다.

출처

1. 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
2. 2026 종부세 개편 총정리: 기본공제 확대와 공정시장가액비율