장특공제, 2029년부터 거주 없으면 공제 0%

지금 상황부터: 보유만으로 받던 공제가 사라진다

실거주 없이 집 한 채를 오래 들고 있었다면, 팔 때 세금을 크게 줄여주던 장기보유특별공제가 앞으로는 거의 남지 않을 수 있다. 정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 확정한 세제개편안이 그 방향을 담았기 때문이다.

핵심은 '보유'가 아니라 '거주' 중심으로 바뀐다는 점이다. 다만 아직 정부안일 뿐 국회를 통과한 확정 제도는 아니다. 그래서 매도를 서두를지 말지는 발표 내용을 그대로 믿기보다 본인의 거주 요건과 양도 예정 시점부터 따져보는 편이 안전하다.

무엇이 어떻게 바뀌나

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현행 1세대 1주택자는 보유기간에 연 4%(최대 40%), 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받는다. 개편안은 이 중 보유공제를 단계적으로 없애고 거주공제 비중을 키운다.

양도 시점	거주공제	보유공제	최대 합계
2027년까지	4%/년(40%)	4%/년(40%)	80%
2028년	6%/년(60%)	2%/년(20%)	80%
2029년 이후	8%/년(80%)	폐지	80%

표의 마지막 줄이 이 글의 대상 독자에게 가장 중요하다. 2029년 이후 양도분부터는 공제가 거주기간만으로 계산돼, 실거주 사실이 없으면 공제율이 0%가 된다. 최대치 80%는 그대로지만 '거주한 사람만' 받는 구조로 바뀌는 셈이다. 여기에 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 공제 한도도 새로 생겨 고가 주택일수록 부담이 커진다.

왜 이렇게 쟁점이 됐나

배경은 실거주하지 않으면서 값비싼 한 채를 오래 보유해 세제 혜택을 받는, 이른바 '똘똘한 한 채' 문제다. 정부는 거주 없이 보유만으로 최대 80%를 깎아주던 구조가 이런 흐름을 키웠다고 본다.

반발도 만만치 않다. 입법예고 기간에 5000건이 넘는 의견이 접수됐고, 오래 거주한 실수요자까지 혜택이 급격히 줄어든다는 지적이 나왔다. 이재명 대통령은 "변경의 여지가 있다"고 했고, 구윤철 부총리도 입법예고 기간까지 의견을 듣고 보완하겠다고 밝혔다. 정부 스스로 수정 가능성을 열어둔 상태다.

서두를지 지켜볼지, 이렇게 따져본다

매도 시점은 결국 '내가 언제 팔 계획인가'와 '거주 요건을 채웠는가'에 달려 있다. 아래 순서로 본인 상황을 확인해보면 판단이 선다.

• 양도 예정 연도: 2027년 안에 팔 계획이라면 현행 최대 80% 공제가 그대로 적용된다. 2028년, 2029년으로 넘어갈수록 보유공제가 줄거나 사라진다.
• 거주 기간: 한 번도 실거주하지 않았다면 2029년 이후엔 공제가 0에 가까워진다. 반대로 거주기간이 길수록 개편안에서도 유리하다.
• 공제 한도: 양도가액이 10억원을 넘는 고가 주택이라면 새 한도의 영향을 별도로 계산해야 한다.
• 확정 여부: 지금 나온 건 정부안이다. 시행 시점과 한도는 국회 심의에서 바뀔 수 있다.

거주 요건을 채우지 못한 채 2029년 이후 매도가 예상되고 양도차익이 크다면, 현행 공제가 유지되는 2027년까지를 하나의 기준선으로 두고 검토할 만하다. 반대로 실거주 기간이 이미 길다면 급하게 움직일 이유는 크지 않다.

지금 확인해야 할 것

당장 할 일은 두 가지다. 첫째, 등기부와 전입 기록으로 본인의 실제 보유·거주 기간을 정확히 확인해 공제율을 시점별로 계산해본다. 둘째, 국회 심의와 입법예고 결과를 지켜본다. 정부가 이미 보완 가능성을 언급한 만큼, 최종 법안이 정부안과 달라질 여지가 있다. 확정되지 않은 안을 근거로 세금 몇 억을 좌우하는 매도를 서두르는 건 그 자체가 위험이다. 계산부터, 그다음이 결정이다.

출처

1. 2026년 세제개편안 양도소득세 — 장기보유특별공제 개편 등 7개 항목 개정 전후 비교
2. 커지는 세제개편 '후폭풍'…반발 진화 속 수정 나서는 정부