전세 중도 해지, 보증금 언제 돌려받나
전세 계약기간 전에 이사할 때 보증금을 돌려받는 시점은 최초 계약기간 중인지, 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 계약인지에 따라 갈린다. 최초 기간 중에는 임대인에게 반환 의무가 없어 새 세입자를 구하는 협의가 필요하지만, 갱신된 계약은 해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료돼 보증금을 받을 수 있다. 나가기 전에 자신의 계약 유형과 중도 해지·위약금 특약을 먼저 확인해야 한다.
내 계약이 어느 경우인지부터 확인한다
계약기간 전에 나갈 때 보증금을 언제 돌려받는지는 '내 계약이 어떤 상태인가'로 갈린다. 최초 계약기간 중인지, 아무 통보 없이 자동 연장된 묵시적 갱신 상태인지, 계약갱신요구권을 써서 2년 더 연장한 상태인지에 따라 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는지가 달라진다.
이 구분을 건너뛰고 "언제든 나가면 되겠지" 하고 움직이면 보증금이 묶인다. 먼저 계약서와 갱신 이력을 확인하는 것이 순서다.
최초 계약기간이 남았다면 협의가 원칙이다
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계약기간을 정한 최초 2년 안이라면, 임차인은 원칙적으로 중도에 계약을 일방 해지할 수 없다. 임대인도 원래 만료일 전까지는 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없어서, 이 시기에 나가는 것은 소송이 아니라 임대인과의 합의로 풀어야 한다.
현실적인 방법은 새 세입자를 구해 그 보증금으로 내 보증금을 대체하는 것이다. 이때 새 세입자를 구하는 중개보수를 나가는 임차인이 부담하는 관행이 있는데, 이건 법에 정해진 의무가 아니라 합의 사항이다. 집주인이 "복비는 당연히 네가 내야 한다"고 해도, 금액과 부담 주체는 협의로 정할 수 있다.
갱신된 계약이라면 3개월이 기준이다
계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 상황이 다르다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다.
계약갱신요구권을 행사해 연장한 계약도 같은 구조다. 임차인이 해지를 통지하면 도달일로부터 3개월 뒤 효력이 생긴다. 즉 갱신 계약에서는 '3개월 전 통지'가 사실상의 위약금 없는 퇴로다.
주의할 점은 3개월이 지나기 전까지는 계약이 그대로 살아 있다는 것이다. 그 사이의 월세나 관리 의무는 계속 진다. 통지는 말로만 하지 말고 내용증명 우편처럼 도달 시점이 기록에 남는 방식으로 하는 편이 안전하다.
집주인과 협의가 안 될 때
새 세입자도 못 구하고 집주인도 보증금을 못 준다고 버티는 경우가 가장 곤란하다. 이때 기억할 것은 보증금 반환과 집을 비워주는 의무가 동시이행 관계라는 점이다(제4조제2항). 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 된다.
다만 새 집으로 이사해야 해서 먼저 나가야 한다면, 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 함부로 전출신고를 하면 안 된다. 이럴 때 쓰는 제도가 임차권등기명령이다. 등기를 마친 뒤 이사하면 권리를 유지한 채 나갈 수 있다. 보증금을 계속 안 주면 반환청구 소송이나 지급명령으로 이어진다.
나가기 전 계약서에서 확인할 조항
움직이기 전에 계약서 특약부터 다시 읽는 것이 손해를 줄인다. 세 가지를 본다.
첫째, 중도 해지에 관한 특약이 있는지. "임차인이 중도 해지할 경우"를 다룬 문구가 있으면 그 조건이 우선 적용된다. 둘째, 위약금 조항의 유무와 금액. 셋째, 갱신요구권으로 갱신한 계약이라면 "임차인은 언제든 해지 통지할 수 있고 3개월 후 종료된다"는 취지가 명시돼 있는지다. 이 문구가 있으면 다툼 없이 3개월 규정을 적용받는다.
계약 유형을 확인하고, 통지 방식을 기록에 남기고, 특약을 점검하는 것. 이 세 가지가 계약기간 전 이사에서 보증금을 지키는 실질적인 순서다.