가족에게 빌린 집값, 증여 안 되게 갖출 서류
부모나 장인·장모에게 빌린 돈은 현재 DSR에는 잡히지 않지만 자금조달계획서에는 그대로 드러나며, 차용증·계좌이체·이자지급 기록이 없으면 증여로 간주돼 증여세가 붙는다. 적정 이자율 연 4.6% 기준으로 2억1700만 원까지는 무이자 차용이 가능하지만, 그 이상은 이자를 실제로 지급해야 한다. 계획서 금액과 실제 자금 흐름이 일치하는지, 상환 기록을 남기고 있는지가 확인 포인트다.
은행 대출과 가족 돈은 심사에서 다르게 잡힌다
부모나 장인·장모에게 돈을 보태 집을 사는 일은 드물지 않다. 문제는 이 돈을 '빌린 것'으로 볼지 '받은 것'으로 볼지다. 서류로 실제 대여임을 증명하지 못하면 세무당국은 증여로 보고 증여세를 물릴 수 있다.
대출 심사에서 가족 돈의 위치는 은행 대출과 다르다. 현재 총부채원리금상환비율(DSR)에는 가족 간 차입이 반영되지 않는다. 1금융권은 DSR 40%를 넘으면 대출이 어려운데, 가족에게 빌린 돈은 이 계산에 잡히지 않아 한도 측면에서는 유리하다. 다만 이 방식이 규제 우회로 쓰인다는 지적이 있어, 가족 대여금도 DSR에 넣자는 논의가 2026년 들어 전문가들 사이에서 나오고 있다.
자금조달계획서에 그대로 드러난다
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가족에게 빌린 돈은 숨길 수 없다. 투기과열지구에서는 거래금액과 상관없이, 조정대상지역과 비규제지역에서는 일정 금액 이상 주택을 살 때 자금조달계획서를 내야 한다. 이 서류에 자기자금, 은행 대출, 가족 차입을 항목별로 적는다.
여기서 핵심은 계획서에 쓴 금액과 실제 계좌 흐름이 맞아야 한다는 점이다. 적어낸 차입금이 실제 이체 내역과 다르면 허위 작성으로 보고 과태료나 세무조사 대상이 될 수 있다. 금액뿐 아니라 돈이 오간 시점까지 맞춰야 한다.
차용증만 있고 상환 기록이 없다면
차용증을 썼다고 자동으로 대여로 인정되는 것은 아니다. 국세청이 대여로 보려면 차용증에 더해 상환계획서, 실제 계좌 이체 내역, 이자를 냈다는 기록이 함께 있어야 한다. 돈은 계좌로 옮겼는데 이후 원금도 이자도 오간 적이 없다면, 형식만 빌린 것이고 실질은 증여로 판단될 수 있다.
최근 홍지선 국토교통부 장관 후보자 사례가 이 구조를 보여준다. 후보자 측은 아내가 친정어머니에게 1억7000만 원을 빌리고 은행 주택담보대출 3억6700만 원을 더해 지난해 5월 10억5000만 원짜리 아파트를 샀다. 차용증에는 1년 뒤부터 연 4.6%로 원리금을 갚기로 적었는데, 올해 상환 유예 기간을 3년으로 늘리면서 실제 상환이 미뤄진 점이 도마에 올랐다. 약정만 있고 상환이 계속 미뤄지면 대여로 보기 어려워진다는 것이 논란의 핵심이다.
무이자로는 얼마까지 빌릴 수 있나
상속세 및 증여세법은 가족 간 대여의 적정 이자율을 연 4.6%로 정하고 있다. 내야 할 이자와 실제 낸 이자의 차액이 연 1000만 원 미만이면 그 차액을 증여로 보지 않는다. 이 기준을 역산하면 무이자 한도가 나온다.
| 차용액 | 연 4.6% 이자 | 판단 |
|---|---|---|
| 2억1700만원 | 약 998만원 | 무이자 가능 |
| 3억원 | 약 1380만원 | 이자 일부 지급 필요 |
2억1700만 원까지는 이자를 한 푼도 안 줘도 차액이 1000만 원 밑이라 증여세가 붙지 않는다. 하지만 3억 원을 빌리면 적정 이자가 연 1380만 원이라, 이자를 전혀 안 주면 차액이 1000만 원을 넘어 증여로 잡힌다. 이때는 연 390만 원 안팎이라도 이자를 실제로 지급해 차액을 1000만 원 아래로 맞춰야 한다.
가족 자금을 받을 때 준비할 것
빌린 돈으로 집을 살 계획이라면 다음을 미리 갖춰 두는 편이 낫다.
- 차용증: 빌린 날짜, 금액, 이자율, 상환 시기를 명시한다. 무이자라도 상환일은 적어야 한다.
- 계좌 이체: 현금이 아니라 계좌로 주고받아 흐름을 남긴다. 자금조달계획서 금액·시점과 일치시킨다.
- 이자·원금 지급 기록: 이자를 주기로 했다면 정해진 날 실제로 이체한다. 상환 유예를 반복하면 대여로 인정받기 어렵다.
빌린 금액이 2억 원대를 넘어가면 무이자 구간을 벗어나므로, 이자율과 상환 방식을 세무 상담으로 미리 확인해 두는 것이 안전하다. 서류는 집을 산 뒤가 아니라 돈을 주고받기 전에 준비하는 것이 원칙이다.