#보증금반환
4개의 글
보증금 날리지 않는 전세 특약 세 문장
전세 보증금을 지키는 힘은 계약서 본문이 아니라 특약란의 세 문장, 곧 보증보험 가입 조건, 잔금일 권리 변동 금지, 수리 책임에서 나온다. 전입신고와 확정일자의 효력은 다음 날 0시에 생겨 잔금일 하루의 빈틈이 발생하는데, 이 틈을 막는 특약 한 줄이 경매에서 변제 순위를 가른다. 서명 전 등기부등본과 공시가격 126% 기준을 직접 확인하고, 특약 위반 시 계약 해지와 계약금 반환 조항까지 넣었는지 점검해야 한다.
첫 전월세 계약, 특약에 꼭 넣을 문구
전월세 계약 분쟁은 인쇄된 조항이 아니라 거의 비어 있는 특약란에서 갈린다. 민법과 주택임대차보호법이 기본 원칙을 정해 두지만 특약이 있으면 특약이 먼저 적용되므로, 계약 당일 적어 넣는 몇 줄이 2년 뒤 돌려받을 돈을 좌우한다. 전입신고·확정일자, 수선비 분담, 원상복구 범위, 보증금 반환 시점을 계약 당일 특약으로 못 박았는지 확인해야 한다.
묵시적 갱신 전세, 해지 3개월은 이렇게 센다
묵시적으로 갱신된 전세는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 반대로 임대인은 갱신이 성립한 뒤에는 임의로 해지할 수 없어 통보 권한이 세입자와 다르다. 종료 후에도 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로, 이사일에서 3개월을 임대인 수령일 기준으로 역산해 통지해야 한다.
전세 중도 해지, 보증금 언제 돌려받나
전세 계약기간 전에 이사할 때 보증금을 돌려받는 시점은 최초 계약기간 중인지, 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 계약인지에 따라 갈린다. 최초 기간 중에는 임대인에게 반환 의무가 없어 새 세입자를 구하는 협의가 필요하지만, 갱신된 계약은 해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료돼 보증금을 받을 수 있다. 나가기 전에 자신의 계약 유형과 중도 해지·위약금 특약을 먼저 확인해야 한다.