전세대출, 지금 받으면 금리 인상 피할 수 있을까

지금 받으면 인상을 피한다는 건 오해다

전세 계약을 앞두고 "금리 더 오르기 전에 대출부터 받아둘까" 고민하는 세입자가 많다. 결론부터 말하면, 지금 실행한다고 이번 기준금리 인상을 비켜 가는 것은 아니다. 전세자금대출은 대부분 변동금리이고, 정해진 주기마다 그 시점의 조달금리로 다시 계산되기 때문이다.

한국은행은 8월 27일 금융통화위원회에서 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 지난달 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이은 두 달 연속 인상이다.

기준금리는 곧바로 대출금리가 되지 않는다

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기준금리가 오른다고 다음 날 전세대출 금리표가 바뀌는 것은 아니다. 사이에 코픽스(COFIX)라는 지표가 있다. 코픽스는 은행이 예금·금융채 등으로 자금을 조달할 때 든 평균 비용을 모은 금리로, 전세대출 변동금리는 주로 이 중에서도 신규취급액 기준 코픽스에 연동된다.

신규취급액 코픽스는 그달에 새로 조달한 자금의 금리를 반영해 시장 흐름을 가장 빨리 따라온다. 다만 매월 한 번, 대개 15일 전후에 전월 실적을 반영해 공시된다. 기준금리 인상이 예금·금융채 금리를 밀어 올리면 그 결과가 다음 달 코픽스에 담기는 구조라, 짧게는 몇 주의 시차가 생긴다.

실제로 신규 코픽스는 이미 오름세다. 6월 3.05%, 7월 3.18%로 석 달째 올랐고, 1년여 만에 3%대에 올라섰다. 이번 인상분은 앞으로의 코픽스에 순차적으로 반영될 가능성이 크다.

6개월마다 다시 계산된다는 점이 핵심

전세대출 변동금리는 보통 6개월 주기로 재산정된다. 지금 대출을 받으면 앞으로 6개월간은 그 시점의 코픽스로 정해진 금리를 쓰지만, 6개월 뒤에는 그때의 코픽스로 다시 계산된다.

그래서 "지금 받아 금리를 잠가둔다"는 표현은 변동금리에는 잘 맞지 않는다. 잠기는 기간은 6개월뿐이고, 그사이 코픽스가 더 올랐다면 다음 재산정 때 인상분이 따라붙는다. 지금 실행하든 미루든, 상승 국면에서는 오른 조달비용을 결국 마주하게 된다는 뜻이다.

지금 실행 vs 10월 이후로 미루기

그렇다면 시점 선택은 무의미할까. 완전히 그렇지는 않다. 지금 실행하면 이번 인상이 코픽스에 온전히 반영되기 전, 상대적으로 낮은 신규 코픽스로 첫 6개월을 시작할 여지가 있다. 반대로 대출 실행을 미루면 그사이 코픽스가 더 올라 처음부터 높은 금리로 출발할 가능성이 있다.

다만 이건 코픽스가 계속 오른다는 전제에서만 성립한다. 다음 금통위는 10월로 예정돼 있는데, 한국은행 총재는 추가 인상 여부를 물가와 성장 지표를 보고 판단하겠다고 밝혔다. 즉 10월 추가 인상은 아직 확정된 사실이 아니다. 조달금리가 안정되면 미룬 쪽이 유리할 수도 있어, 방향을 단정하기는 어렵다.

시기보다 먼저 확인할 것들

현실적으로 전세대출 실행일은 마음대로 고르기 어렵다. 잔금일과 입주일에 맞춰야 하기 때문에, 금리를 이유로 몇 달씩 미루는 선택지가 애초에 없는 경우가 많다. 시기를 저울질하기 전에 아래를 먼저 확인하는 편이 실속 있다.

• 입주(잔금) 날짜가 고정돼 있는지: 고정돼 있다면 시점 논쟁은 큰 의미가 없다.
• 변동금리 재산정 주기가 6개월인지 12개월인지, 첫 재산정일이 언제인지.
• 코픽스 연동 상품 외에 혼합형·고정형 선택지가 있는지, 있다면 금리 차이가 얼마인지.
• 급여이체·카드실적 같은 우대금리 조건으로 낮출 수 있는 폭.

지표만 놓고 보면 지금은 조달금리가 오르는 국면이다. 입주일이 정해져 있다면 시기를 재기보다 우대 조건으로 실효금리를 낮추는 데 집중하고, 시점 선택의 여지가 있다면 10월 금통위 결과를 확인한 뒤 결정하는 것이 판단 기준이 될 수 있다.

출처

1. 한은, 기준금리 3%로 인상 (지앤이코노미)
2. 성장 자신감이 떠받친 기준금리 3% (이투데이)
3. 코픽스(COFIX)란? 주담대 변동금리와의 관계 (토스뱅크)
4. 주담대 변동금리 또 오른다…7월 신규 코픽스 3.18% (아시아투데이)